Binada Yılda Hangi Bakım ve Kontroller Zorunlu? 12 Aylık Alım Takvimi
Asansör, yangın tüpü, su deposu, topraklama, jeneratör ve baca kontrollerinin dayanağı, periyodu ve yetkili kişisi tek tabloda; altında ay ay hangi teklifin toplanacağını gösteren 12 aylık takvim.
ELMAP 11 dk okuma
Binada zorunlu periyodik bakım ve kontroller, mevzuatın belirli aralıklarla yaptırılmasını şart koştuğu asansör, yangın, elektrik, basınçlı kap, su deposu ve baca işlemleridir. Kısa cevap: asansörün periyodik kontrolü yılda en az bir, bakımı ayda en az bir kez yapılır; yangın söndürme tüpleri altı ayda bir kontrol edilir, yılda bir genel bakımdan geçirilir, dördüncü yılın sonunda tozu değiştirilir, binada çalışan varsa ayrıca İş Ekipmanları Yönetmeliği EK-III Tablo-3 uyarınca yılda bir periyodik kontrole girer; topraklama, paratoner, jeneratör, kazan, yangın algılama ve yangın pompası kontrolleri azami bir yıl aralıkla yapılır; su deposu temizliği ise su idarenizin yönetmeliğine bağlıdır, kimi idare altı ayda bir ister, kimi analiz uygun çıkarsa yılda biri yeterli sayar.
Sorumluluk kişiseldir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/(l), asansörlerin aylık bakımı ile yıllık kontrollerinin yaptırılmasını ve ücretlerinin ödenmesini yöneticinin görevi sayar; yönetici yoksa bu işlerden kat malikleri müştereken sorumludur. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY) m.100/(1) aynı yükümlülüğü bina sahibi ya da yöneticisine yükler. Bu takvim otele, AVM'ye, okula ve fabrikaya da uygulanır; orada muhatap yönetici değil, işverendir.
Aşağıda kalemlerin dayanağı, periyodu ve yetkili kişisi tek tabloda; altında 12 aylık alım takvimi ve kontrol listesi var.
Binanızda kapıcı ya da güvenlik var mı? Bu soru dayanağı değiştirir
Aynı kazanın, aynı jeneratörün, aynı topraklama tesisatının hangi mevzuata tabi olduğunu binanızda çalışan bulunup bulunmaması belirler. İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği m.2/(1) yönetmeliğin 6331 kapsamındaki tüm işyerlerini kapsadığını söyler; kapıcısı ya da güvenlik görevlisi olan apartman bu tanıma girer.
Çalışan varsa bina 6331 anlamında işyeridir; kapıcılık hizmeti verilen apartmanlar İşyeri Tehlike Sınıfları Tebliğinde "Binaların genel temizliği" (NACE 81.21.01) altında az tehlikelidir ve EK-III tablosu sizi doğrudan bağlar. 23/12/2025 tarihli değişiklikle (RG 33116), işveren ile kontrolü yapacak kişi arasında İSG-KATİP üzerinden sözleşme kurulmadan düzenlenen rapor geçersizdir.
Kapıcısız apartmanda EK-III sizi doğrudan bağlamaz, ama kalemler kalkmaz; dayanakları dağılır. Asansör, Kat Mülkiyeti Kanunu ile asansör mevzuatına; yangın BYKHY m.100'e, su deposu su idarenizin yönetmeliğine bağlanır. Otel, AVM, okul ve fabrika ise her zaman ilk daldadır.
On üç kalemde en pahalı hata, yetkisiz kişiye rapor imzalatmak. O rapor denetimde kabul edilmez, para iki kez ödenir. Fiyat sütunu yok; asansör kontrolü dışında hiçbir kalemin ücreti resmî olarak ilan edilmiyor.
Kalem
Dayanak
Periyot
Kim yapar
Ne zaman
Asansör periyodik kontrol
Asansör Per. Kontrol Yön. m.8/(1); KMK m.35/(l)
Yılda en az 1
Belediyeyle protokollü A tipi muayene kuruluşu
Ocak
Asansör aylık bakım
Asansör İşl. ve Bakım Yön. m.4/1-(e) ve m.8/(1)
Ayda en az 1
Monte eden firma ya da yetkili servisi
Kasım
Kurtarma eğitimi
Aynı yönetmelik m.10/(6)
Yılda en az 1
Yetkili servis; tutanağın sureti size verilir
Sözleşmeye yazdırın
Yangın söndürme tüpleri
BYKHY m.99/(7); çalışan varsa ayrıca EK-III Tablo-3
6 ayda 1 kontrol, yılda 1 genel bakım, 4. yıl sonunda toz değişimi
Dolum ve Servis Yeterlilik Belgeli firma
Şubat
Yangın algılama ve uyarı
EK-III Tablo-3; TSE CEN/TS 54-14
Azami 1 yıl
Elektrik ya da elektronik mühendisi, tekniker
Mart
Pompa, sprinkler, dolap, hidrant, duman tahliye
EK-III Tablo-3; BYKHY m.100
Azami 1 yıl
Makine mühendisi ya da teknikeri
Mart
Söndürme ve tahliye tatbikatı
BYKHY m.129/(1)
Senede en az 1
Yönetici sorumluluğunda, itfaiye desteğiyle
Eylül
Su deposu temizliği
Su idaresi yönetmeliği
İdareye göre; KASKİ'de 6 ayda 1
Su idaresi ya da yetkilendirdiği firma
Nisan, Ekim
Topraklama, paratoner, jeneratör
EK-III Tablo-3; TS EN 62305, TS ISO 8528
Süre yoksa 1 yıl
Elektrik mühendisi ya da teknikeri; proje aranır
Mayıs
Kazan, boyler, genleşme tankı
EK-III Tablo-1, md. 2.1.1
1 yıl
Makine ya da mekatronik mühendisi/teknikeri
Haziran
Havalandırma ve klima
EK-III Tablo-3
Azami 1 yıl
Makine mühendisi; proje aranır
Haziran
Baca
BYKHY m.58/(5), (10) ve (11)
Sıvı-katı yakıtlı kazan bacası yılda en az 2; katı yakıtta boru ayda 1, baca 2 ayda 1
İtfaiye ya da itfaiye izinli firma, encümen tarifesiyle
Ağustos ve sezon ortası
İlaçlama
Biyosidal Ürünler Yön.
Mevzuatta sabit periyot yok
Biyosidal izin ve mesul müdürlük belgeli firma
Mart
EK-III'te hidrofor diye bir satır yok; basınçlı bileşenleri kapalı genleşme tankları ya da basınçlı hava ve gaz tankları satırı altında değerlendirilir, ikisi de bir yıl. Kalemi tarif etmek zorsa teknik şartname adımlarına bakın.
Asansör periyodik kontrolüne ne kadar ödenir?
Kalemlerin çoğunda fiyat pazarlığa açıktır; asansör periyodik kontrolünde değildir. Ücret, yönetmeliğin EK-1'indeki taban–tavan aralığında ilgili idarenin karar organınca belirlenir; tutarlar, yeniden değerleme oranını geçmeyecek şekilde Bakanlıkça belirlenip ocak ayı itibarıyla ilan edilir (m.10/(2)). 2026 tablosu oranın tamamı uygulanarak çıktı.
0-5 duraklı asansör, 2026
Tutar (TL)
Tavan fiyat
3.068,00
İlgili idare payı (azami %10)
306,80
Ara toplam
3.374,80
KDV (%20)
674,96
Fatura
4.049,76
Ödeyeceğiniz tutar, idarenin belirlediği fiyata varsa idare payı eklendikten sonra 1,20 ile çarpılmasıyla bulunur. İdare payı azami %10'dur ve alınıp alınmayacağı protokolde yazar (m.23/(3) ve (4)); yani üst sınır 1,10 × 1,20, alt sınır düz 1,20. Yönetmeliğin EK-1'indeki yedi durak bandının hepsinde aynı formül işler. Belediyeniz tabanı seçmişse 0-5 durakta ücret 2.711 TL'den başlar; şehirden şehre meşru bir fark vardır, faturanızın tavandan çıkması hata değildir. Kırmızı ya da sarı etiket sonrası birinci takip kontrolü için ayrıca ücret istenemez (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.24/(5)); tescil öncesi ilk kontrolün ücreti ise normalin üç katıdır ve asansörü yaptırandan alınır.
Yangın tüpü kaç yılda bir dolum ister?
Teklifte her yıl dolum kalemi görüyorsanız fazla ödüyorsunuz. BYKHY m.99/(7) dört şart sayar: tüpler altı ayda bir kontrol edilir, yıllık genel bakımları yapılır, standartlara uygun toz kullanılır ve dördüncü yılın sonunda tozu değiştirilir. Yani yıllık olan işlem genel bakım, dört yıllık olan toz değişimidir; altı aylık kontrolü atlarsanız yükümlülüğün yarısını kaçırırsınız.
Fıkranın devamı, kontrol ve bakımın TS 11748 standardına göre yapılacağını söyler; sıklıkları ise fıkranın kendisi sabitler. Sözleşmenize altı aylık kontrolü, yıllık genel bakımı ve dördüncü yıl toz değişimini ayrı kalemler olarak yazdırın. Binanız işyeriyse İş Ekipmanları Yönetmeliği EK-III Tablo-3 portatif söndürücüler için ayrıca TSE ISO/TS 11602-2 kriterlerine göre yılda bir periyodik kontrol ister; bu, BYKHY'nin istediklerinin yerine geçmez, üstüne biner.
Sayı da tahmine bırakılmıyor. Düşük tehlikede her 500 m², orta ve yüksek tehlikede her 250 m² yapı inşaat alanı için bir adet 6 kg'lık tüp bulundurulur, tüpe ulaşma mesafesi en fazla 25 metredir. 4.800 m² yapı inşaat alanlı, orta tehlikeli bir sitede bu en az 20 tüp eder.
Su deposu temizliği kaç ayda bir zorunlu?
Periyodu belediyenizin su ve kanalizasyon idaresi belirler; KASKİ altı ay der, başka bir idare yılda bir diyebilir. Ulusal tek bir periyot yok. Dayanak İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.36'dır.
KASKİ'nin Su Deposu Kontrol ve Denetlenmesi Yönetmeliği m.7/(2) deponun altı aylık periyotlarda temizlik ve dezenfeksiyonunu ister; numunenin akredite laboratuvardaki analizi uygun çıkarsa bu aralık esnetilebilir. Temizlik sonrası analiz ayrı bir yükümlülüktür; teklif alırken "analiz raporu fiyata dahil mi" diye yazılı sorun, tekliflerin farkı buradan çıkar.
12 aylık alım takvimi: hangi ay hangi teklif toplanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/(d), yönetim planında zaman gösterilmemişse avansın her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağını söyler; Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.9/(15) de yetkili servisin bakım listesini her yıl ocak sonuna kadar idareye bildirmesini ister.
Ocak. Yeni yılın asansör kontrol tarifesi ilan edilir; duyurudan durak bandınızı okuyup bütçeye yazın.
Şubat. Tüplerin son kontrol ve toz değişimi tarihlerini listeleyip dördüncü yılını dolduranları ayırın.
Mart. Algılama-uyarı, pompa-sprinkler-hidrant ve duman tahliye tek pakette alınır; aynı ay ilaçlama sözleşmesi yenilenir. Kaç firmaya soracağınıza kaç firmadan teklif alınmalı yazısıyla karar verin.
Nisan. Su deposunun ilk temizliği; teklife analiz raporu şartını koyun.
Mayıs. Topraklama, paratoner ve jeneratör tek pakette, tek ekiple yapılır; kontrolü yapacak kişinin unvanı teklifte yazsın.
Haziran. Isıtma sezonu kapanır; kazan, boyler, genleşme tankı ve klima. Basınç testi bu yıl kapsamda mı, EK-III Tablo-1'deki periyoda bakıp ayrı kalem yazdırın.
Temmuz. Sarı etiketiniz varsa yüz yirmi günlük sürenin hangi tarihe denk geldiğini takvime işleyin; kurtarma eğitimi verildiyse tutanağın suretini alın.
Ağustos. Baca. Encümen tarifesini öğrenin, itfaiyeden izinli firma listesini isteyin; burada pazarlık değil tarife vardır. Sıvı ya da katı yakıtlı kazanda ikinci temizliği sezon ortasına yazın.
Eylül. Tatbikat için itfaiyeye erken yazın; takvimleri eylülde dolmaya başlar.
Ekim. Su deposunun ikinci temizliği; jeneratörde yakıt ve akü kontrolü.
Kasım. 1 Ocak'ta başlayacak asansör bakım sözleşmesi için teklifleri bu ay toplayın. Yeniden değerleme oranı da kasımda ilan edilir; 2026 için %25,49 (585 Sıra No.lu VUK Genel Tebliği, RG 27/11/2025).
Aralık. Raporları, etiket fotoğraflarını ve tutanakları tek klasörde toplayın; kat malikleri kuruluna bu klasörle gidin.
Periyodik kontrol yaptırmayana ne oluyor?
Yaptırım kaleme göre değişir. Asansörde A tipi kuruluş sonucu dört grupta değerlendirir: yeşil kusursuz, mavi hafif kusurlu, sarı kusurlu, kırmızı güvensiz. Kırmızı etikette altmış, sarı etikette yüz yirmi gün süre işler; sonunda düzeltilmemişse asansörün elektriği ana beslemeden kesilerek mühürlenir. Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.11/(7), güvensiz asansörün bu süre içinde kullandırılmasından doğabilecek can ve mal kaybının sorumluluğunu bina sorumlusuna yükler.
Binanız işyeri sayılıyorsa tabloya idari para cezası da girer. 6331 sayılı Kanun m.26/1-(n), 30'uncu maddede öngörülen yönetmeliklerdeki hükümlere aykırılığı cezalandırır; periyodik kontroller bu kapsamdadır. 2026 yılı için az tehlikeli sınıfta ve on kişiden az çalışanı olan işyerinde tutar 22.194 TL'dir; ceza tablosunun notu "her hüküm için, tespit tarihinden itibaren aylık" der. 2026'da iş güvenliği uzmanı görevlendirmemenin karşılığı 111.263 TL, risk değerlendirmesi yapmamanınki 66.725 TL; ikisinde de ceza, aykırılık sürdükçe her ay yeniden uygulanır.
180 daireli, iki kapıcısı ve bir güvenlik görevlisi olan bir sitede topraklama ölçümünün atlandığını düşünün. Üç çalışanıyla site tam bu banda girer. Denetimde tespit edilirse aylık 22.194 TL işler, üç ay sürerse 66.582 TL. Ölçümün faturası bir kez kesilir, ceza her ay yeniden.
Kopyalanabilir kontrol listesi
Her kalem için beş alan doldurun: kalem, son yapılan tarih, sonraki tarih, rapor numarası, yetki belgesi görüldü mü (E/H). Asıl iş son alanda: belge görülmeden imzalanan sözleşme, denetimde işe yaramayan rapor demektir. Ayrıntısı tedarikçiden istenecek belgelerde.
Asansörde A tipi kuruluştan belediye protokolü ile TÜRKAK akreditasyonu, bakım firmasından TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi; yangın tüpünde Dolum ve Servis Yeterlilik Belgesi.
Elektrik ve mekanik kalemlerde mühendis ya da tekniker unvanı ve tesisat projesi; su deposunda su idaresinin yetkilendirmesi ve analiz raporu, ilaçlamada biyosidal izin ve mesul müdürlük belgesi.
Bacada itfaiye izni ve encümen tarifesi; binada çalışan varsa raporu İSG-KATİP sözleşmesine bağlayan kayıt.
ELMAP bir kurumsal satın alım platformudur; bakım hizmeti satmaz, teklif toplama işini tek yerde yürütür. Takvimdeki her kalem için bir alım talebi açarsınız; kalemi, adedi, istediğiniz yetki belgesini ve son teklif tarihini yazarsınız. Talep Herkese Açık, Kategorili ya da Davetli olarak yayımlanır.
Teklif tipini kalemin niteliğine göre seçersiniz. Yangın paketi gibi teknik işlerde kapalı teklif çoğu durumda daha sağlıklı. Zarflar kendiliğinden açılmaz; süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı işlemle açar. Akışın tamamı satın alma sürecinde, bakımın mal alımından farkı hizmet alımı ile mal alımı farkında duruyor. Takıldığınız yerde destek talebi açarsınız. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Asansör periyodik kontrolü ne zaman yapılır?
Yılda en az bir defa yapılır; bir sonraki tarih belirlenirken takvim yılı içinde gerçekleştirilen kontrol tarihi esas alınır. Kontrolü, idarenizle protokol imzalayan A tipi muayene kuruluşu yapar; bu kuruluşu serbestçe seçemezsiniz.
Yangın tüpü kaç yılda bir dolum yapılır?
Tozun değiştirilmesi dördüncü yılın sonunda yapılır. Yılda bir yapılan işlem dolum değil, genel bakımdır; kontrol ise altı ayda birdir. Her yıl dolum ücreti isteyen bir teklif gelirse BYKHY m.99/(7)'ye dayanarak kontrol, genel bakım ve toz değişimini ayrı kalemlere ayırmasını isteyin.
Apartmanda periyodik kontrollerin parasını kim öder?
Ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine kat malikleri arsa payı oranında katılır; kapıcı, kaloriferci ve bekçi giderlerine eşit olarak. Asansör, kalorifer dairesi ve genel su depoları Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/(a) uyarınca ortak yerdir.
Kurtarma eğitimini kim verir?
Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.10/(6) uyarınca monte eden firma ya da yetkili servisi, bina sorumlusunun belirleyeceği sayıda kişiye yılda en az bir kez kurtarma eğitimi verir; eğitim tutanakla kayıt altına alınır ve bir sureti bina sorumlusuna verilir. Ücret yönetmelikte düzenlenmez; bakım sözleşmenize yazdırın.
Jeneratör bakımı yılda kaç kez yapılır?
Mevzuatın istediği periyodik kontrol, standartlarda ayrı bir süre belirtilmemişse yılda birdir ve TS ISO 8528 serisine göre yapılır. Haftalık test çalıştırma ya da altı aylık bakım sıklıkları mevzuat değil, üretici kılavuzudur; teklifte hangisini istediğinizi ayrı kalem yazın.
Paratoner ve topraklama ölçümü hangi aralıkla yapılır?
İş Ekipmanları Yönetmeliği EK-III Tablo-3, yıldırımdan korunma ve topraklama tesisatı için standartlarda süre belirtilmemişse azami bir yıl der. Ölçümün nasıl yapılacağını Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği belirler; tesis türüne göre değişen periyotlar için yönetmeliğin EK-P bölümüne bakın.
Kısaca
Binada zorunlu kontrollerin çoğu yıllık, ama her birinin dayanağı ve yetkili kişisi farklı; takvim tek listede toplanmadığında her yıl bir iki kalem unutulur. Ocakta bütçeyi, kasımda gelecek yılın sözleşmelerini bağlayıp aradaki ayları paketlere dağıtırsanız teklifleri sezon dışında toplarsınız. Alırken sorulacak soru sabittir: bu işi yapacak kişinin yetki belgesi nedir?
Bakım takviminizin bütün kalemlerini tek yerden teklife çıkarın. Alım talebinizi yazın, yetki belgesi şartını ekleyin, gelen teklifleri yan yana karşılaştırın. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
