Geçici İşletme Projesi: Kaç Yıllık Sözleşme? · ELMAP
site yönetimi
Geçici İşletme Projesi: Artış Tavanı Varken Hangi Sözleşme İmzalanır?
Geçici işletme projesindeki %25,49'luk tavan yalnızca yöneticinin hazırladığı projeyi bağlar. Tedarikçi maliyeti %30,22 arttığına göre hangi süreyle imzalanır? Köprü sözleşme maddesi, kademeli fiyat ve üç aylık takvim.
ELMAP 12 dk okuma
Geçici işletme projesi, kat malikleri kurulunca onaylanmış bir işletme projesi yokken yöneticinin tek başına hazırlayıp kat maliklerine tebliğ ettiği geçici gelir, gider ve avans tablosudur. Kısa cevap: bu dönemde 12 aylık taahhüt vermeyin; kurulun karar için elindeki üç aylık süreye eşit, genel kurul onayına bağlı bir köprü sözleşme imzalayın, 12 aylık fiyatı da aynı metne şimdiden yazdırın.
Sürenin kendisinde yasal bir üst sınır yok. Kat Mülkiyeti Kanunu tedarikçi sözleşmesinin kaç yıllık olacağını düzenlemez; sınırı koyan şey bütçedir. 634 sayılı Kanun'un 7579 sayılı Kanun'la değişik 37. maddesi (Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261), geçici projedeki bedeli bir önceki yılın yeniden değerleme oranıyla sınırlar. 2026 dönemi için bu oran %25,49 (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585, Resmî Gazete 27 Kasım 2025, sayı 33090). Temizlik ya da güvenlik firmanızın personel maliyeti ise aynı dönemde %30,22 arttı. Aradaki 4,7 puan, imzalayacağınız sözleşmenin süresini belirler.
Aşağıda makasın nereden doğduğu, 10 personelli bir sitede açığın kaç lira olduğu, açığı kapatmanın dört alım aracı, sözleşme maddesi örneği ve tebliğden sonraki üç aylık takvim var.
Geçici işletme projesindeki artış tavanı neyi bağlar, neyi bağlamaz?
Tavan yalnızca geçici işletme projesini bağlar. Hükmün kapsamı açıktır: sınır yalnızca "geçici işletme projesi için öngörülen bedel"e konulmuştur. Kat malikleri kurulunun onayladığı asıl işletme projesi için kanunda hiçbir üst sınır yoktur. Kurul, yöneticinin gerekçesini kabul ederse bedeli yeniden değerleme oranının üstünde belirleyebilir.
KMK m.37'nin ikinci fıkrasının (c) bendine 7579 sayılı Kanun'un 4. maddesiyle eklenen cümle şunu söyler: "Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin ... yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir." Cümlede geçen sıfat "geçici"dir; bu sıfat yalnızca yöneticinin hazırladığı projeyi tarif eder.
Onaylı ve yürürlükte bir projeniz varsa tavan sizi bağlamaz; bütçeniz elverdiği ölçüde 12 aylık sözleşmeye gidebilirsiniz. Uygulamada tavanın onaylı projeyi de bağladığı sık söyleniyor; hükmün lafzı bunu desteklemiyor. Hiç işletme projesi bulunmayan yeni teslim yapılarda ise fıkranın "mevcut işletme projesi varsa" kaydı devrededir, yani tavan lafzen uygulanmaz. Bu yorumu destekleyen bir yargı kararı henüz yok; kendi yapınız için mali müşavirinize ve avukatınıza danışın.
Tavan %25,49 iken tedarikçi neden %30 zam istiyor?
Çünkü iki taraf farklı endekse bağlı. Yeniden değerleme oranı üretici fiyatlarından türer: Vergi Usul Kanunu mükerrer 298/B uyarınca TÜİK Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinin Ekim–Ekim ortalama artışıdır. Tedarikçinin maliyeti ise ücrete ve sigorta prim oranlarına bağlıdır.
Kalem
2025
2026
Değişim
Aylık brüt asgari ücret
26.005,50 TL
33.030,00 TL
%27,01
SGK işveren prim oranı
%22,75
%23,75
+1 puan
Hazine indirimi (imalat dışı)
4 puan
2 puan
−2 puan
İşverene aylık maliyet
30.881,53 TL
40.214,03 TL
%30,22
Geçici projede artış tavanı
—
—
%25,49
Firma ayrıca sigortalı başına aylık 1.270 TL asgari ücret desteği alır (2026; 2025'te 1.000 TL — Ağustos 2026 itibarıyla). Destek düşüldüğünde kişi başı maliyet 38.944 TL'ye iner; firmaya bunu fiyata yansıtıp yansıtmadığını sorun.
Makas çıplak ücretten doğmuyor. Brüt asgari ücret artışı %27,01, tavan %25,49; arada yalnızca 1,5 puan var. Farkı büyüten şey prim tarafıdır: malullük, yaşlılık ve ölüm sigortası işveren payı %11'den %12'ye çıktı (7566 sayılı Kanun, yürürlük 1 Ocak 2026) ve 5510 sayılı Kanun m.81/1-(ı) Hazine indirimi imalat dışı sektörlerde 4 puandan 2 puana indi. Temizlik, güvenlik ve site yönetim hizmeti imalat dışıdır; bu iki değişikliğin yükünü birden taşır.
Bir de indiremediğiniz bir vergi var. Site ve apartman yönetimleri KDV mükellefi olmadığı ve KDV Genel Uygulama Tebliği I/C-2.1.3.1'deki belirlenmiş alıcılar arasında sayılmadığı için (Gelir İdaresi Başkanlığı) temizlik ve güvenlik hizmetinde tevkifat uygulanmaz; fatura tam KDV ile gelir ve bu KDV site için indirilemeyen gerçek bir maliyettir (Ağustos 2026 itibarıyla). Faturanın hangi satırının pazarlığa açık olduğunu görmek için toplam sahip olma maliyetini kalem kalem ayırmak işe yarar.
10 personelli bir sitede aylık açık kaç lira?
Temsilî hesapla aylık 20.054 TL, yıllık 240.648 TL. Tek bir tam zamanlı personelin size faturalanan bedeli 2026'da 55.206 TL. Tavan bu kadroya kişi başı ancak 53.200 TL'lik bütçe bırakıyor; fark buradan doğuyor.
Adım
2026, bir tam zamanlı personel
İşveren maliyeti (imalat dışı, 2 puan indirimli)
40.214,03 TL
Sözleşme ve genel giderler (+%4)
41.822,59 TL
Firma kârı (+%10)
46.004,85 TL
KDV (+%20, tevkifatsız)
55.205,82 TL
Buradaki %4, personel çalıştırılmasına dayalı kamu hizmet alımlarında Kamu İhale Genel Tebliği m.78.29 uyarınca işçilik birim fiyatına eklenen sözleşme gideri ve genel gider payıdır (Kamu İhale Kurumu). Site yönetimleri için bağlayıcı değildir; hazır bir şablon olarak ödünç alınmıştır. Birinci satır kanunla, dördüncü satır KDV oranıyla sabittir. Pazarlık ikinci ve üçüncü satırdadır: bağlayıcı olmayan %4'lük sözleşme ve genel gider payı ile kâr oranı. Kâr %5'e inerse kişi başı bedel 52.696 TL, %15'e çıkarsa 57.715 TL olur.
10 kişilik kadro
Aylık
2025 sözleşme bedeli (KDV dahil)
423.942 TL
2026'da aynı kapsamın bedeli
552.058 TL
Tavanın izin verdiği bedel (×1,2549)
532.004 TL
Kapatılması gereken açık
20.054 TL
Tavan proje bütçesinin tamamına konur; bu tablo personel kaleminin bütçeyle aynı oranda büyüdüğünü varsayar. Kalemler arasında kaydırma yaparsanız (4. araç) personel kalemine tavanın izin verdiğinden yüksek pay ayırabilirsiniz.
Daire başına aylık açık, 100 daireli bir sitede 201 TL, 200 dairede 100 TL, 300 dairede 67 TL'dir. Rakamlar temsilîdir; vardiya yapısı, kıdem dağılımı ve fazla mesai sonucu değiştirir.
Genel kurul onayı gelmeden 12 aylık sözleşme imzalanır mı?
İmzalanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda tedarikçi sözleşmesinin süresine dair bir yasak ya da üst sınır yoktur; 12 aylık bir sözleşme yalnızca uzun olduğu için geçersiz sayılmaz. Engel bütçededir: onay gelmeden bağlandığınız fiyatı taşıyacak geliriniz yoktur.
İki pratik gerekçe daha var. Yönetici kanunen bir yıllığına atanır (KMK m.34); kendi görev süresini aşan taahhüdü, onu devralacak kurula sormadan vermiş olur. İkincisi 7579 sayılı Kanun'un getirdiği asıl kısıttır: KMK m.35/1-(d) avans toplamayı "işletme projesi onaylanıncaya kadar" ifadesiyle projenin onayına bağlar. Onay gecikirse elinizde 12 aylık bir borç, karşısında dar bir tahsilat yetkisi kalır.
Makası kapatmanın dört alım aracı nedir?
Dört araç da aynı 20.054 TL'yi hedefler: süreyi bölmek, fiyatı kademelendirmek, kapsamı ölçülebilir biçimde kısmak ve ihtiyari kalemleri askıya almak. Üçüncü ve dördüncü araç açığı tek başına kapatır ama hizmet kapsamına dokunur; birinci ve ikinci araç kapsamı korur, karşılığında açığı yalnızca öteler. Çoğu durumda ikisini karıştırmak gerekir: köprü sözleşme ile askıya alınabilir kalemler birlikte, 20.054 TL'lik açığın tamamını personel kalemine dokunmadan kapatır.
1. Köprü sözleşme: süreyi üçe bölün
Sözleşmenin süresini, kurulun karar için elindeki üç aylık süreye eşitleyin. Tebliğden itibaren genel kurul kararı için üç ay varsa, sözleşme de üç aylık olsun ve onayla birlikte kendiliğinden uzasın. Metne yazılabilecek madde:
"İşbu sözleşme, imza tarihinden itibaren üç (3) ay sürelidir. Kat malikleri kurulunun, Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/3 uyarınca işletme projesini aynen veya değiştirilerek kabul etmesi hâlinde sözleşme kendiliğinden on iki (12) aya uzar. Kurulun bu süre içinde kabul kararı almaması hâlinde sözleşme, sürenin sonunda ihbara ve tazminata gerek olmaksızın kendiliğinden sona erer."
Bu maddeyi teklif çağrısına baştan koyun ki firmalar fiyatı ona göre versin; teklif isteme yazısının gövdesine tek paragraf olarak girer. Sonradan masada açılan süre maddesi çoğu zaman fiyatı yukarı çeker.
2. Kademeli fiyat: ikinci fiyatı şimdiden yazdırın
Birinci çeyrek için tavana sığan bir fiyat, kurul onayından sonra devreye giren ikinci bir fiyat. Kamudaki işçilik fiyat farkı mantığının özel sözleşmeye taşınmış hâlidir. Tedarikçiyi 12 aylık toplam ciro taahhüdü ikna eder; karşılığında istediği şey genellikle vadedir ve ödeme vadesini kaç güne bağladığınız bu pazarlığın ikinci para birimi olur.
Temsilî senaryoda ilk üç ay tavan fiyatından yürürse o çeyrekte doğan 60.162 TL'lik farkı firma taşır; kurul onayından sonraki dokuz aya düşen 180.486 TL ise onaylanan projeyle bütçelenir. Firmadan istediğiniz şey, 12 aylık ciro taahhüdü karşılığında üç aylık 60.162 TL'lik bir ertelemedir.
3. Gün sayısını kısmak para kazandırmaz
Haftada altı gün yerine beş gün çalıştırmak faturayı düşürmez. İş Kanununa İlişkin Çalışma Süreleri Yönetmeliği m.4 uyarınca haftalık çalışma süresi en çok 45 saattir ve m.6'ya göre kısmi süreli sayılma eşiği emsal tam sürelinin üçte ikisi, yani haftada 30 saattir. Altı günden beş güne inen işçi hâlâ tam zamanlıdır; firma aynı ücreti öder, size aynı fiyatı verir.
Kapsam kısma yalnızca iki hâlde gerçek para eder: baş sayısı düşerse ya da haftalık çalışma süresi 30 saate indirilip gerçekten kısmi süreliye geçilirse. Sözleşmeye gün sayısı yerine aylık toplam adam-saat ve hizmet noktası başına asgari frekans yazın; teknik şartnamede ölçülemeyen kapsam üç ay sonra "biz zaten yapmıyorduk" tartışmasına döner. 10 kişiden 9 kişiye inmek aylık 55.206 TL tasarruf demektir, yani açığın 2,7 katı.
Peyzaj, ilaçlama, havuz kimyasalı gibi ihtiyari kalemleri geçici dönemde opsiyon bırakın. Sözleşme dili şöyle kurulur: "Ek-2'deki kalemler, yönetimin yazılı çağrısı üzerine ve çağrıdan itibaren 15 gün içinde başlamak üzere devreye alınır; devreye alınmadıkça bedel doğmaz." Aylık 18.000 TL'lik bir peyzaj kalemini üç ay askıya almak açığın büyük bölümünü kapatır ve personel kalemine hiç dokunmaz. Personel kalemi, maliyet düşürme sıralamasında en son ellenir; tabanı kanunla sabit olan tek kalem odur.
Hangi durumdasınız, hangi sözleşmeyi imzalayacaksınız?
Yol, tek bir soruya bakar: kat malikleri kurulunca onaylanmış ve yürürlükte bir işletme projeniz var mı? Varsa tavan sizi bağlamaz, 12 aylık taahhüde gidebilirsiniz. Yoksa ya da süresi dolduysa köprü sözleşme yolundasınız: üç aylık süre, kademeli fiyat ve askıya alınabilir kalemler bir arada. Üç olasılığın karşılığı aşağıda.
Onaylı proje var ve yürürlükte: tavan sizi bağlamaz, 12 aylık taahhüde gidin ve uzun sürenin fiyat avantajını isteyin. Süreyi yürürlükteki projenin bütçe yılıyla hizalayın; sözleşme yıl sonunu aşıyorsa köprü maddesini yine koyun, çünkü yeni yılın projesi onaylanana kadar tavan geri gelir. En az üç, tercihen beş firmadan teklif toplayın.
Proje yok, süresi doldu ya da onay alınamadı: köprü sözleşme yolundasınız, tavan %25,49'dur.
Hiç işletme projesi olmadı, yapı yeni teslim: tavan lafzen uygulanmaz (gerekçesi yukarıda). Yine de üç aylık takvim işler; sözleşmeyi ilk olağan genel kurul tarihine bağlayın.
Karar hangi daldan çıkarsa çıksın, imza yetkisini yönetim planınızdan teyit edin. Yönetim planı değişikliği çoğunluğu toplu yapılarda 7579 sayılı Kanun'la beşte dörtten üçte ikiye indi (KMK m.70); tek apartmanda KMK m.28 hâlâ beşte dört oy arar.
Geçici proje tebliğ edildikten sonra takvim nasıl işler?
Tebliğ günü üç aylık saat başlar. Eski metindeki yedi günlük itiraz süresi kaldırıldı: 7579 sayılı Kanun'un 4. maddesi KMK m.37'nin üçüncü fıkrasındaki o cümleyi yürürlükten kaldırdı ve yerine "en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır" ibaresini koydu.
Ne zaman
Ne olur
Alım tarafındaki karşılığı
Kasım sonu (2025'te 27 Kasım)
Yeniden değerleme oranı Resmî Gazete'de ilan edilir
Tavanınız belli olur
Aralık sonu (2025'te 26 Aralık)
Asgari ücret Resmî Gazete'de yayımlanır
Maliyetiniz belli olur
1 Ocak
Takvim yılı başı
Geçici proje bedeli bu tarihten geçerlidir
Ocak ayı
Olağan genel kurul (KMK m.29)
Onay şansı; toplu yapıda ikinci yılın ilk ayı
Tebliğ günü
Proje imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirilir
Üç aylık süre başlar
Tebliğ + 3 ay
Kurul kabul kararı
Tavan kalkar, köprü sözleşme 12 aya uzar
İki ilan arasında yaklaşık 29 gün var; yönetici tavanını, maliyetini öğrenmeden bir ay önce öğrenir. O 29 günde yapılacak iş köprü maddesini hazırlamaktır; imza sonraya kalır.
ELMAP'ta geçici dönem alımı nasıl çalışır?
ELMAP'ta bir alım talebi açarken süreyi ve taahhüt yapısını şartname alanına yazarsınız; firmalar üç aylık ve 12 aylık fiyatı aynı teklifte verir. Böylece kurul onayı geldiğinde yeniden teklif toplamanız gerekmez; sözleşmedeki kademe kendiliğinden devreye girer.
Fiyatların kurul tarihinden önce sızmasını istemiyorsanız Kapalı Teklif tipini seçin. Kapalı zarf usulünde zarflar kendiliğinden açılmaz; süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı işlemle açar. Katılımı Herkese Açık bırakabilir, Kategorili ya da Davetli yapabilirsiniz. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Geçici işletme projesinde artış sınırı nedir?
Bir önceki yıla ilişkin yeniden değerleme oranıdır; 2026 dönemi için %25,49. Dayanağı KMK m.37/2-(c) bendidir (7579 sayılı Kanun m.4) ve Vergi Usul Kanunu mükerrer 298. maddesidir. Oran, 585 Sıra No'lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile ilan edildi (RG, 27 Kasım 2025, sayı 33090).
Onaylı işletme projesinde de aynı tavan var mı?
Yok. Kanun tavanı yalnızca geçici işletme projesi için öngörülen bedele koyar. Asıl projede yasal bir üst sınır bulunmaz; bedeli kurul, oy çokluğuyla belirler.
İşletme projesi kaç ay içinde genel kurula sunulur?
Geçici projenin tebliğinden itibaren en geç üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek kabul kararı alınması gerekir (KMK m.37/3). Sayaç tebliğ gününde başlar.
Onaylı işletme projesi olmayan sitede yönetici ne yapar?
Gecikmeksizin geçici bir işletme projesi hazırlar, kat maliklerine ve bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı veya taahhütlü mektupla bildirir, üç ay içinde kurul kararını alır. Bu dönemdeki sözleşmelerin süresini kurul kararına bağlamak en güvenli yoldur.
Geçici bütçe döneminde gelen zam talebini nasıl karşılarım?
Talebin haklı olup olmadığını ayrı, süreyi ayrı ele alın. Bu dönemde doğru cevap üç aylık köprü fiyat ve kurul onayından sonra devreye giren ikinci fiyattır. Zammı sınamak için firmanın maliyet tablosunu isteyin ve kalemleri tek tek karşılaştırın.
Yeniden değerleme oranı 2027 için ne olacak?
Belli değil. 2026 yılı oranı Kasım 2026 sonunda, 2027 asgari ücreti Aralık 2026'da Resmî Gazete'de ilan edilecek. Bu yazıdaki oranlar 25 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir.
Kısaca
Geçici işletme projesindeki %25,49'luk tavan yalnızca yöneticinin hazırladığı projeyi bağlar, kurulun onayladığı asıl projeyi değil. Tedarikçi maliyeti aynı dönemde %30,22 arttığı için 10 kişilik bir kadroda aylık 20.054 TL'lik açık doğar. Açığı kapatan şey, süresi kurul kararına bağlanmış bir köprü sözleşmedir.
Geçici bütçe döneminde üç aylık ve 12 aylık fiyatı aynı teklifte toplayın. Alım talebinizi açın ve şartname alanına köprü maddesini yazın; firmalar iki fiyatı birden versin. Kurul onayı geldiğinde ikinci kademe kendiliğinden devreye girer. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
