Genel Kurul Öncesi Teklif Toplama: 12 Haftalık Geri Sayım Tablosu
Ocak'taki genel kurul için teklif çağrısı Kasım başında çıkar. Hafta hafta geri sayım tablosu, teklif çağrısına eklenecek üç cümlelik geçerlilik maddesi ve aynı kalemin üç teklifinin işletme projesine nasıl yazılacağı.
ELMAP 12 dk okuma
İşletme projesi için fiyat teklifleri, genel kurul tarihinden yaklaşık 12 hafta önce toplanmaya başlanır ve her teklif, genel kurul gününden en az 30 gün sonrasına kadar geçerli olacak biçimde istenir. Kısa cevap: Ocak'ta yapılan olağan bir genel kurul için teklif çağrısı Kasım'ın ilk haftasında çıkar, teklifler Aralık'ın ilk haftasında masada olur, ikinci tur ve tedarikçi doğrulaması Aralık'ın üçüncü haftasında biter.
Yöneticinin asıl sorunu bütçeyi hazırlamak değildir. Bütçeyi hazırlarken elinde geçerli teklif olmamasıdır. Kasım başında alınan, üzerinde "teklifimiz 15 gün süreyle geçerlidir" yazan bir teklif, 16 Ocak'taki kurulda oylanırken çoktan ölmüştür. Kurul kalemi onaylar, tedarikçi "o fiyat geçti" der, yönetici elinde karşılığı olmayan bir kurul kararıyla kalır.
Aşağıda hafta hafta geri sayım tablosu, teklif çağrısına eklenecek üç cümlelik geçerlilik maddesi, asgari ücret açıklanmadan fiyat isteme yöntemi, aynı kalemin üç teklifinin projeye tek satır olarak nasıl yazılacağı, 2026 değişikliğinin takvimi neden öne çektiği ve Aralık ortasına gelinmişse izlenecek karar sırası var.
Genel kurul hangi ay yapılır, geri sayım ne zaman başlar?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1, yönetim planında bir zaman gösterilmemişse kat malikleri kurulunun "her takvim yılının ilk ayı içinde" toplanacağını söyler. Varsayılan ay Ocak'tır. Geri sayım bu tarihten geriye sayılır ve Ekim'in son haftasında başlar.
Önce bir çıpa tarihi belirleyin; örnekte genel kurul 16 Ocak 2027 Cumartesi. Yeter sayı tutmazsa ikinci toplantı penceresi kanunda yazılı: iki toplantı arası yedi günden az olamaz (KMK m.29/3), ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır (KMK m.30/2). Takvimi ilk toplantıya göre kurun; ikinci pencereyi yedek sayın.
Toplu yapılarda tablo uzar. KMK m.69'a göre karar üç katmanda alınır: blok kat malikleri kurulu, ada kat malikleri kurulu ve toplu yapı kat malikleri kurulu; ada ve toplu yapı katmanının yetkisi ancak yönetim planı öngörmüşse temsilciler kurullarına devredilir. Hangi organın toplanacağını yönetim planından doğrulayın; iki halin çağrı yükü aynı değil. Her katmanın kendi çağrısı olduğu için geri sayım genellikle dört-altı hafta uzar; kesin sayıyı yönetim planındaki çağrı sürelerinden geriye sayarak bulun.
12 haftalık geri sayım tablosu nasıl işler?
Tablonun sağ sütunu belirleyici, çünkü fiyatınızı kuran tarihler sizin elinizde değil: yeniden değerleme oranı Kasım sonunda, asgari ücret Aralık sonunda belli olur; elektrik tarifesi ise EPDK'nın üçer aylık dönemlerinde güncellenir ve yılın ilk güncellemesi 1 Ocak'ta yürürlüğe girer.
Aralık'ın ikinci haftası: Asgari Ücret Tespit Komisyonu toplanır (2026 için 12 Aralık 2025)
T-4
19 Aralık
İkinci tur ve tedarikçi doğrulaması
Aralık'ın son on günü: asgari ücret açıklanır (2026 için 23 Aralık 2025, 2025 için 25 Aralık 2024)
T-3
26 Aralık
Projeye tek satır olarak yazılır; formül teklifleri yeni asgari ücretle sabitlenir
31 Aralık: yıllık sözleşmeler biter; 1 Ocak: elektrik tarifesinin ilk çeyrek güncellemesi yürürlüğe girer
T-2
2 Ocak
Çağrı gönderilir, gündem bildirilir
—
T-0
16 Ocak
Genel kurul; işletme projesi onaylanır
—
Teklifler 21 Kasım ile 5 Aralık arasında toplanıyor, ama o tekliflerin fiyat tabanı olan asgari ücret Aralık'ın son on gününde belli oluyor. Sağ sütundaki günler kanunla sabit değil, her yıl değişir; planı güne göre değil pencereye göre yapın.
T-12 envanterinde tek soru sorun: bu sözleşmenin fesih ihbar penceresi ne zaman kapanıyor? Pencere kapandıktan sonra teklif toplamak boşa emektir, sözleşme bir yıl daha uzar. T-10'da ağırlık teknik şartnameye kayar; şartname yoksa teklifler karşılaştırılamaz.
Teklif geçerlilik süresi genel kurul tarihine yetişir mi?
Çoğu durumda yetişmez. Tedarikçilerin teklif mektuplarına yazdığı geçerlilik süresi çoğu zaman bir ayı aşmaz; standart bir süre yok. Kasım başında istenen bir teklif, 30 gün geçerli olsa bile Aralık başında ölür; genel kurula daha yedi hafta vardır. Gelen her teklifte bu satırı ayrıca okuyun; süreyi siz belirlemezseniz teklifin ömrünü tedarikçi belirler.
Otuz günlük tampon, kamu ihale mevzuatından ödünç alındı. 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu m.35, geçici teminat mektuplarının teklif geçerlilik süresinden "en az otuz gün fazla süreli" olmasını arar; teklifin ömrü bitse de idarenin elinde otuz gün daha ayakta duran bir güvence kalır. Aynı mantığı takviminize uygulayın: kurul karar verdikten sonra da tedarikçiyi bağlayan otuz günlük bir pay bırakın.
Süre bitmişse uzatma talebi bir hak değil, ricadır. Aynı kanunun m.32 hükmü, sürenin ancak teklif ve sözleşme koşulları değiştirilmemek ve isteklinin kabulü kaydıyla uzatılabileceğini söyler. Süresi dolmuş teklife dayanan oylama tedarikçiyi bağlamaz.
Teklif çağrısına hangi üç cümle yazılır?
Aşağıdaki üç madde teklif çağrınızın sonuna olduğu gibi kopyalanır.
Geçerlilik ve bağlılık. Teklifiniz, kat malikleri genel kurulu tarihi olan …/…/…… tarihinden itibaren en az 30 gün daha geçerli olacak şekilde düzenlenmelidir; bu tarihten önce sona eren teklifler değerlendirmeye alınmaz.
Onaya bağlılık. Teklifiniz kat malikleri kurulunun onayı şartına bağlıdır; kurul teklifi onaylamazsa sözleşme kurulmaz, firmanız teklifle bağlı olmaktan çıkar ve bedel veya tazminat talep edilemez.
Fiyat sabitleme. Onaylanan birim fiyatlar, kurul onayı tarihinden itibaren 12 ay sabittir; yalnızca asgari ücretteki yasal artış, formül maddesi çerçevesinde fiyata yansıtılabilir.
İkinci madde tedarikçinin de işine yarar: onay şartı yazılı değilse firma, kurul kararını bilmeden bekleme riskini fiyata ekler. Çağrının bütününü fiyat teklifi isteme yazısı örneğinde bulabilirsiniz.
Asgari ücret açıklanmadan temizlik ve güvenlik teklifi nasıl istenir?
Bu iki kalemde Kasım'da TL fiyat istemek yapısal olarak hatalıdır: fiyatın neredeyse tamamı asgari ücretten türer ve asgari ücret Aralık'ın son günlerine kadar bilinmez. Çağrıda TL yerine çarpan isteyin: form dört satırdır ve asgari ücret açıklandığında tek hücreyi değiştirip bütün teklifleri yeniden hesaplarsınız.
Rakamlı bir örnek: 7/24 çalışan tek bir güvenlik noktası. Bir hafta 168 saattir; 4857 sayılı İş Kanunu m.63'e göre haftalık azami çalışma süresi 45 saattir. 168 ÷ 45 = 3,73 kişi eder. Yıllık izin, hafta tatili ve resmî tatil vardiyaları eklenince kadro 4,5 kişiye çıkar; bu payı şartnamede kendiniz yazın, tedarikçinin varsaymasına bırakmayın. 2026'da brüt asgari ücret 33.030 TL; asgari ücretli bir çalışanın işverene aylık maliyeti teşviksiz 40.874,63 TL, beş puanlık SGK prim indiriminden yararlanan işverende 39.223,13 TL'dir (Ağustos 2026 itibarıyla, SGK prim oranları). Teşviksiz üst senaryoyla 4,5 × 40.874,63 TL ≈ 183.936 TL aylık işçilik çıkar; üzerine sözleşme ve genel gider payı, sonra ayni giderler ve kâr eklenir.
Bu hesap size bir taban verir; fiyatı tedarikçi yazacak — ve bu taban 2026 asgari ücretiyle kuruldu. Ocak 2027 sözleşmesi için formülü yeni asgari ücret açıklandığında yeniden çalıştırın, eski tabana göre teklif elemeyin. Gelen teklif tabanın altındaysa ya kadro eksiktir, ya primler eksik yatacaktır, ya da yıl ortasında zam gelir. Aylık tutar tek başına yanıltır; kalemi toplam sahip olma maliyeti gözüyle karşılaştırın. Teklif sayısını ise kaç firmadan teklif alınacağı sorusuna göre belirleyin.
Aynı kalemin üç teklifi işletme projesine nasıl yazılır?
Projeye tek gider satırı yazılır: en yüksek teklif değil, seçilen teklif artı küçük bir sapma payı. Uygulamada çoğu yönetim yüzde 5 civarını yeterli buluyor; oranı kendi bütçe-gerçekleşme farkınıza bakarak seçin. Üç teklifi birden yazmak kat malikini fiyat tartışmasına davet eder, genel kurulu satın alma toplantısına çevirir.
Kurul kararına ise tavan ve yetki birlikte yazılır:
"…… kalemi için yönetim, ekte sunulan teklifler arasından en uygun olanını seçmeye ve sözleşme imzalamaya yetkilidir. Yıllık üst sınır …… TL'dir (KDV hariç). Bu sınır aşılmadıkça yıl içinde tedarikçi değişikliği için yeni bir kurul kararı aranmaz."
Yıl içinde firma değiştirebilir ama tavanı aşamazsınız; projedeki satır ile karardaki tavan aynı sayıdır.
Gözden kaçan bir ayrıntı: paylaşım esasını giderin niteliği belirler, projedeki başlığı değiştirmek esası değiştirmez. KMK m.20 "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" diye başlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderine kat malikleri eşit katılır; sigorta primi, ortak yer bakım-onarımı ve yönetici aylığı arsa payı oranında bölünür. Dışarıdan alınan bir temizlik hizmetini projede "kapıcı gideri" diye adlandırmak bunu eşit paylaşıma çevirmez; dayanak yönetim planı ya da kurul kararıdır, tereddütte avukatınıza danışın.
2026'da işletme projesi kuralları ne değişti?
İki yaygın cümle artık yanlış.
Birincisi, "işletme projesini yönetici hazırlar ve tek başına uygular". 7579 sayılı Kanun'un 4. maddesiyle değişik KMK m.37/1 açık: "İşletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır." Değişiklik 22/5/2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanıp yürürlüğe girdi. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi yapar ve en geç üç ay içinde kurulda karar alınır. Aynı değişiklik geçici projeye bir de tavan koydu: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırılmış hâlini aşamaz. Genel kurulu kaçırdığınızda geçici bütçeyi bu oranla sınırlı yazarsınız; T-8 satırındaki yeniden değerleme oranı takvimde bu yüzden duruyor.
İkincisi, "proje tebliğ edilir, yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir". Bu yedi günlük itiraz hakkı aynı değişiklikle kaldırıldı. Satırı hâlâ yayımlayan sayfalar var; hukuki bir işleme dayanak yapmadan önce avukatınıza danışın.
Proje eskiden tebliğle kesinleşiyordu, artık kurulda oylanıyor. Dolayısıyla tekliflerin geçerli olması gereken tarih, projeyi yazdığınız gün değil, kurulun oy verdiği gündür. Onaylanan proje ayrıca İcra ve İflas Kanunu m.68/1 anlamında belge sayılır; kurul gününde ayakta duran bir fiyat tahsilat tarafında da işinize yarar.
Aralık ortasına gelindiyse hangi kalemde köprü sözleşme yapılır?
Köprü sözleşme yalnız duramayan kalemlerde yapılır: asansör, yangın ve güvenlik. Elinizde geçerli teklif yoksa önce kalemin bir ay durup duramayacağını sorun. Asansörde bakım ayda en az bir kez yapılmak zorundadır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, RG 6/4/2019); yangın sistemlerinin periyodik bakımı da Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik gereği yöneticinin sorumluluğundadır.
Durmayan kalemler — asansör, yangın, güvenlik. Mevcut tedarikçiyle, mevcut fiyattan, üç aylık köprü sözleşme yapılır; süre KMK m.37'deki üç aylık kurul penceresiyle hizalanır, metne "genel kurul onayına kadar" kaydı düşülür. Üç ay için yeni tedarikçiye geçilmez; devir, anahtar teslimi ve eğitim maliyeti bu sürede amorti olmaz.
Fiyatı dışarıdan belirlenen kalemler — enerji ve sigorta gibi. Köprüye gerek yoktur; projeye geçen yılki gerçekleşme artı ilan edilmiş artış oranı yazılır, geçici projede bu artış yeniden değerleme tavanını aşamaz.
Ertelenebilir kalemler — boya, peyzaj yenileme, kamera yenileme. Bir sonraki kurula bırakılır, projeye yazılmaz.
ELMAP'ta genel kurul takvimli alım talebi nasıl çalışır?
ELMAP'ta bir alım talebi açarken son teklif tarihini ve geçerlilik süresini talebin kendi alanlarına yazarsınız; şart metnin içinde kaybolmaz, firma bunu ekranda görür. Genel kurul tarihini çıpa alıp bir ay pay bıraktığınızda, ömrü kurul gününe yetmeyen teklifler daha gelmeden elenir.
Teklif tipini de takvime göre seçersiniz. Kapalı Teklif kullandığınızda zarflar kendiliğinden açılmaz; süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı işlemle açar. Aralık başında toplanan fiyatlar açılışa kadar kimseye görünmez. İşleyişi kapalı zarf teklif usulü yazısında anlatılıyor.
Sık Sorulan Sorular
Genel kurul öncesi hangi tekliflerin toplanması gerekir?
Yıllık gider bütçesinin en büyük payını tutan kalemler: temizlik ve güvenlik gibi personele dayalı hizmetler, asansör-jeneratör-yangın bakımı ve enerji. Küçük tutarlı kalemlerde teklif toplamaya gerek yok; projeye geçen yılki gerçekleşme artı artış oranı yazılır.
İşletme projesine tedarikçi teklifi nasıl yazılır?
Tek satır: seçilen teklif artı küçük bir sapma payı. Teklif ekleri projeye eklenmez, karar defterinin ekine konur; kat maliki isterse orada görür. Karar defterine ayrıca yıllık üst sınır ve yönetime verilen seçme yetkisi yazılır.
Kat malikleri kurulu çağrısı kaç gün önce yapılır?
KMK m.29, on beş günlük süreyi ve imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirimi açıkça olağanüstü toplantı için arar; olağan toplantının çağrı usulü yönetim planına bırakılmıştır. Pratikte her iki halde de en az on beş gün önce yazılı çağrı yapın.
Yıllık hizmet sözleşmeleri hangi ayda yenilenir?
Takvim yılı üzerine kurulmuş sözleşmelerin çoğu 31 Aralık'ta biter, genel kurul ise Ocak'ta yapılır; arada birkaç haftalık boşluk doğar. Boşluğu, teklifleri Aralık başında tamamlayıp sözleşmeyi kurul onayına bağlı hazır tutarak kapatırsınız.
Teklif geçerlilik süresi dolmuşsa uzatma istenebilir mi?
İstenebilir, ama tedarikçi kabul etmezse teklif ölür. Pratikte uzatma yazılı istenir ve firmanın e-posta ile onayı dosyaya konur; sözlü teyit kurulda işe yaramaz.
Genel kurulda yeter sayı tutmazsa teklifler ne olur?
İkinci toplantı, ilk toplantıdan yedi ile on beş gün arasında yapılır. Tekliflerin ömrünü kurul gününün bir ay ötesine kurduysanız bu pencere sorun çıkarmaz; süreyi ilk toplantı gününe göre ayarladıysanız tekliflerin tamamı yenilenir.
Kısaca
Teklif toplama takvimi bütçe takviminden on iki hafta önde gider; Ocak'taki bir genel kurul için çağrı Kasım başında çıkar. Belirleyici olan tarih değil, tekliflerin kurul gününde hâlâ ayakta olması: kurul gününde biten bir teklifle çıkılan bir çağrı, onaylanmış ama karşılığı olmayan bir bütçe üretir.
Alım talebinizi genel kurul tarihine göre kurun, teklifler kurul gününde geçerli kalsın. Son teklif tarihini ve geçerlilik süresini talebe yazarsınız, süresi yetmeyen teklifler sisteme girmeden elenir. Kapalı Teklif kullanırsanız zarflar süre dolana kadar kapalı kalır, süre dolunca tek seferlik kayıtlı işlemle siz açarsınız. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
