AVM ve Plaza Teknik Bakımı: Tek Elden mi, Kalem Kalem mi Almalı?

Entegre tesis yönetimi, bir binanın temizlik, güvenlik, teknik bakım ve destek hizmetlerinin tek yükleniciden, tek sözleşme ve tek faturayla alınmasıdır. Kalem kalem alım ise her hizmetin ayrı şartname ve sözleşmeyle alınmasıdır. Kısa cevap: 20.000 m² altında, zorunlu teknik kalem sayısı üç dört bandında ve içeride teknik ekibi olmayan plazalarda tek elden alım genellikle daha ucuza gelir. 40.000 m² üstü, 7/24 çalışan, sekiz on periyodik kontrol yükümlülüğü taşıyan AVM'lerde kalem kalem alım hem fiyatta hem denetlenebilirlikte öne geçer.

Kararı zorlaştıran şey, satıcı tarafının anlattığı hikâyenin yarım olmasıdır. "Tek muhatap, tek fatura" vaadi doğrudur ama mevzuat bazı kalemleri bağımsız üçüncü tarafa göndermeye zorlar, bazılarında sorumluluğu bina sahibinde bırakır. Asansörün yıllık kontrolünü yükleniciniz yapamaz. Klimadaki florlu gazın kayıt sorumluluğu sizdedir, sözleşmeyle devredilmez. Tek elden alım, muhatap sayısını azaltır; sorumlu sayısını azaltmaz.

Aşağıda karar tablosu, mevzuat gereği ayrı alınacak kalemler, 7/24 teknik noktanın maliyetini bordronuzla hesaplayacağınız beş adım ve yönetim payını açan on iki soruluk şartname eki var.

Hangi kalemleri mevzuat gereği zaten ayrı almak zorundasınız?

Dört kalemi mevzuat sizin adınıza karara bağlamış. Bunlar bağımsız ve akredite bir üçüncü tarafa yaptırılır. Hiçbir tesis yönetimi sözleşmesi yükümlülüğü devralamaz. Bir teklif bunları "dahil" gösteriyorsa ya yanlıştır ya da yüklenici işi dışarıdan alıp üzerine pay koyuyordur.

• Asansör yıllık periyodik kontrolü: Bakanlıkça yetkilendirilen ve ilgili idareyle (belediye, il özel idaresi veya yatırım izleme ve koordinasyon başkanlığı) protokol imzalamış A tipi muayene kuruluşuna yaptırılır. Yükümlülük bina sorumlusundadır (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği md. 8 ve 34).
• Yürüyen merdiven ve yürüyen yol kontrolü: 31/12/2023'ten beri yalnız TÜRKAK akreditasyonlu muayene kuruluşları yapabilir (İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği, ek madde 2).
• F-gaz sızıntı kontrolü ve kaydı: Florlu Sera Gazlarına İlişkin Yönetmelik md. 18/2, bakım ve servis firmalarının ekipman operatörü olamayacağını yazar. EKOMVET bildirimi ve kayıt defteri binada kalır.
• Yangın sistemleri sorumluluğu: Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik md. 84 ve 100, kontrol-test-bakım sorumluluğunu bina sahibine, yöneticisine ya da yazılı yetkilendirilmiş bina yetkilisine yükler. Yazılı devir yoksa sorumluluk sizde kalır.