Site Temizlik Şartnamesi ve Teklif Karşılaştırma · ELMAP
temizlik hizmeti
Site ve Apartman Temizlik Hizmeti Şartnamesi: Teklifleri Aynı Zemine İndirme Rehberi
Site ve apartman temizlik şartnamesinde kaç personel isteneceğini metrekare ve frekanstan hesaplayan iskelet, 2026 maliyet tabanı ve üç teklifi tek ölçeğe indiren karşılaştırma tablosu.
ELMAP 12 dk okuma
Site ve apartman temizlik hizmeti şartnamesi, ortak alanlarda hangi işin hangi sıklıkta, kaç personelle, hangi malzemeyle ve hangi denetim usulüyle yapılacağını yazıya döken belgedir. Kısa cevap: teklifleri aynı zemine indirmek için şartnamenin dört şeyi net vermesi yeterlidir — ortak alanın kalem kalem metrekaresi, iş frekansı tablosu, kesintisiz dolu tutulması istenen kadro sayısı ve ikame personelin kaç saatte geleceği. Gerisi bu dördünün fiyatlanmasıdır.
Üç teklif arasındaki fark genelde kâr marjından doğmaz; firmalar birbirinden habersiz varsayımlarla fiyat kurar. 180 daireli bir sitede Firma A kadroyu izin günlerinde boş bırakmayı varsayar, Firma B izin ve rapor günlerini ikame personelle fiyatlar, Firma C malzemeyi yönetime yıkar. Zarflar açıldığında aradaki fark "ucuz firma bulduk" diye okunur; oysa üçü farklı işi fiyatlamıştır.
Aşağıda metrekare ve frekanstan kadro sayısı üreten hesap iskeleti, 2026 rakamlarıyla bir personelin aylık maliyet tabanı ve iki teklif birimini tek ölçeğe indiren formül var. Sonrasında üç teklifi tek tabloya döken şablon ile SGK riskini daraltan beş maddelik ödeme mekanizması geliyor.
Temizlik şartnamesi sekiz başlıkla kapanır; ilk beşi fiyatı, son üçü fiyatın tutup tutmadığını denetleyen mekanizmayı belirler. Teknik şartname nasıl hazırlanır yazısındaki genel iskeleti aşağıdaki listeyle siteye özgü doldurun.
Alan metrajı: merdiven ve sahanlıklar, koridorlar, lobi, asansör kabinleri, otopark ve sosyal tesis; kalem kalem metrekare.
Frekans tablosu: hangi iş günlük, hangisi haftalık, hangisi aylık, hangisi mevsimlik.
Personel sayısı, niteliği ve vardiya saatleri.
İkame personel taahhüdü ve süresi.
Malzeme, sarf ve makine listesi aylık tahmini miktarıyla; kimin karşılayacağı.
Denetim usulü ve imzalı kontrol çizelgesi.
Hakediş şartları, SGK belge koşulu ve eksik gün kesinti formülü.
Sigorta, fiyat güncelleme esası, fesih ve teminat.
Son üç madde bir mal alımı şartnamesinde yer almaz; teslim edilip biten bir ürün yerine her ay tekrarlanan bir emek satın alıyorsunuz — ayrımı hizmet alımı ile mal alımı farkı yazısında açtık.
Kaç temizlik personeli gerekir?
Kadro sayısı tahminle değil üç adımlı bir hesapla bulunur: iş yükünü saate çevirin, saati yasal aylık kapasiteye bölün, çıkanı ikame katsayısıyla çarpın. Şartnameye metrekare başına personel yazmayın, aylık toplam iş saati yazın: metrekare tek başına yükü ölçmez, kirlenmeyi daire ve kat sayısı üretir.
Adım 1 — İş yükünü saate çevirin. Her kaleme "birim başına dakika × birim sayısı × aylık tekrar" yazın. Merdiven, asansör kabini, lobi camı, çöp toplama, otopark ve dış çevre ayrı satırlardır. Bir referans noktası: 47.000 metrekare kapalı alanı 45 kişilik kadroyla temizleyen bir kampüs şartnamesinde kişi başına 1.050 metrekare düşer; bu, derslik ve tuvalet yoğunluğu yüksek bir yapının üst sınırıdır, sitede sayı çok daha aşağıda kalır.
Adım 2 — Saati kadroya çevirin. 4857 sayılı İş Kanunu m.63'e göre haftalık çalışma süresi en çok 45 saattir; aylık tam zamanlı kapasite 45 × 52 ÷ 12 = 195 saattir. Gerekli kadro, aylık iş saatinin 195'e bölümüdür.
Adım 3 — İkame katsayısını uygulayın. Kadronun her çalışma günü dolu olmasını istiyorsanız kapatılacak günleri hesaba katın:
Yıllık çalışma günü (Pazar tatil varsayımıyla): 313
Yıllık ücretli izin: en az 14 gün (İş K. m.53, 1–5 yıl kıdem)
Ulusal bayram ve genel tatil: 15,5 gün (2429 sayılı Kanun m.1: 1,5 gün; m.2: 14 gün)
Rapor ve devamsızlık varsayımı: 5 gün
Katsayı = 313 ÷ (313 − 34,5) = 1,124
İki kişilik kesintisiz kadro yaklaşık 2,25 personel-ay finansmanı ister. Teklifte bu yoksa firma ya kadroyu boş bırakır ya izin kullandırmaz; ikincisi izin hakkından vazgeçilemediği için sizin sorununuz olur.
Bir personelin 2026'da aylık maliyeti nedir?
Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığının 2026 yılı tablosuna göre brüt asgari ücret 33.030,00 TL, net 28.075,50 TL'dir (Ağustos 2026 itibarıyla). Temizlik firmaları imalat dışı sayıldığından ilgili taban, iki puanlık prim indirimi uygulanmış 40.214,03 TL'dir. Üzerine kıdem karşılığı ve sözleşme gideri biner; çıkan toplam ikame katsayısıyla çarpılır.
Kalem
TL/ay
Dayanak
İşverene aylık maliyet (imalat dışı, 2 puan indirimli)
40.214,03
CSGB 2026
Kıdem karşılığı (33.030 ÷ 12)
2.752,50
Yılda 30 günlük brüt ücret
Sözleşme ve genel gider payı, %4
1.608,56
Kamu İhale Genel Tebliği
Ara toplam
44.575,09
× ikame katsayısı 1,124
50.097
İzin, tatil ve rapor; hesap 313 ÷ 278,5 = 1,123878 ile
+ %10 kâr varsayımı
55.107
Varsayım, sabit değil
+ %20 KDV
≈ 66.100
Genel orana tabi
Tutarlar Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir; asgari ücret güncellendiğinde her satır aynı oranda kayar, taban hesabını yeniden yapın.
%4'lük genel gider payı 4734 sayılı Kanun kapsamındaki idareler için kullanılan bir ölçüttür, sitenizi bağlamaz; giyim, yaka kartı ve 6331 sayılı Kanun kapsamındaki iş güvenliği giderlerini kabaca karşılar. Tablonun kendisi fiyat önerisi sayılmaz, taban gösterir: KDV dahil 66.000 TL'nin belirgin altına inen teklif tam prim bildirimiyle kapanmaz, eksik gün çalıştırılacak ya da malzeme yönetime yıkılacaktır. Makine amortismanı ile giyim yenilemesi de fiyatın içindedir; bu kalemleri toplam sahip olma maliyeti tablosuna döküp aylığa bölün.
"Kişi/ay" teklifi ile "metrekare birim fiyat" teklifi nasıl eşitlenir?
Bu iki teklif türü doğrudan kıyaslanamaz, çünkü metrekare teklifi kadro taahhüdü içermez: firma frekansı düşürerek ya da kadroyu boş bırakarak aynı birim fiyatı koruyabilir. Eşitleme tek satırlık bir hesapla yapılır: Personel-Ay Eşdeğeri, teklifin kaç personeli finanse edebildiğini söyler.
PAE = Teklifin KDV hariç aylık bedeli ÷ bir personel-ayın çıplak maliyeti (yukarıdaki tablodaki ara toplam: 44.575 TL)
Paydaya ikame katsayısını koymayın; katsayı gereksinim tarafında, kadro sayısıyla çarpılarak uygulanır — iki kez saymayın.
Örnek: 4.200 metrekare ortak alanı olan bir site Adım 1'deki dakika hesabıyla aylık 440 saat iş yükü çıkarmış. 440 ÷ 195 = 2,26 kadro; kadronun kesintisiz dolu tutulması istendiği için 2,26 × 1,124 = 2,54 personel-ay finansmanı gerekiyor. Gelen teklifin KDV hariç aylık bedeli 62.400 TL ise PAE = 62.400 ÷ 44.575 = 1,40. Aradaki 1,14 fark hayal değil, açıktır; o açık ya frekanstan ya işçinin priminden kapanır.
PAE'si 1,40 çıkan teklif ile 2,50 çıkan teklif artık aynı sütunda okunur; kaç firmadan teklif alınmalı yazısındaki aralık da bu sütunu doldurmaya yeter.
Üç teklif tek tabloda nasıl karşılaştırılır?
Teklifleri firma adına göre değil şartname satırına göre okuyun. Şablonun soluna şartname satırlarını, sağına Teklif A, B ve C sütunlarını koyun; her hücreye firmanın o satıra verdiği cevabı yazın. Boş kalan hücre eksik fiyatlanmış bir kalemdir; ikinci turda önce o hücreyi sorun.
Şartname satırı
Kabul edilebilir cevap
Kırmızı bayrak
Personel ve vardiya
Kişi sayısı, saat aralığı ve günler sözleşmede
"İhtiyaca göre" denmesi
İkame personel
Aynı gün, belirli saat içinde, aynı nitelikte; gecikmede yaptırım
"Mümkün olan en kısa sürede"
Malzeme, sarf ve makine
Kalem listesi, aylık miktar, arızada ikame süresi
Liste verilmemesi
Denetim
Aylık yerinde denetim, imzalı kontrol çizelgesi
Maddenin hiç olmaması
Devamsızlık kesintisi
Aylık bedel ÷ hizmet günü × eksik gün
"Mahsuplaşılır"
SGK belgesi
Ödeme öncesi tahakkuk, bordro ve banka dekontu
Belge şartının yokluğu
Kıdem ve ihbar yükü
Firmada; sözleşmede açık ibare
Hiç geçmemesi
Fiyat güncelleme
Asgari ücrete endeksli, yıl içi tek güncelleme
"Piyasa şartlarına göre"
PAE
Gereken personel-ay finansmanına eşit ya da yakın
Belirgin biçimde altı
Kıdem ve ihbar satırını boş geçmeyin. İş Kanunu m.17'ye göre ihbar süresi kıdeme göre 2, 4, 6 ve 8 haftadır; kıdem tazminatı her tam yıl için 30 günlük giydirilmiş brüt ücrettir ve 1 Temmuz – 31 Aralık 2026 döneminde brüt tavanı 73.729,87 TL'dir (Hazine ve Maliye Bakanlığı genelgesi, 3 Temmuz 2026). Tavan altı ayda bir güncellenir; imza anında yürürlükteki tutarı doğrulayın. Kapalı zarf teklif usulü yazısındaki akış da süre dolmadan hiçbir fiyatın görülmemesini sağlar.
Site yönetimi SGK'da asıl işveren sayılır mı?
Kural olarak hayır, ama muafiyet garantisi sayılmaz. Alt İşverenlik Yönetmeliği m.4/1-a, asıl işveren–alt işveren ilişkisi için yönetimin işyerinde kendi işçilerinin de bulunmasını arar; m.3/ç asıl işvereni "asıl işte kendisi de işçi çalıştıran" kişi olarak tanımlar. Temizliği bütünüyle dışarıdan alan ve hiç işçisi olmayan yönetim, tanım gereği bu ilişkinin tarafı olmaz.
Sitenin kendi kapıcısı varsa tablo değişir; değerlendirme somut olaya göre yapılır. Muvazaa ayrı bir risktir: Yönetmelik m.3/g, daha önce o işyerinde çalıştırılan kimseyle alt işverenlik ilişkisi kurulmasını muvazaa sayar. 5510 sayılı Kanun m.12, asıl işveren sıfatı doğduğunda prim borçlarından birlikte sorumluluk getirir.
Alt İşverenlik Yönetmeliği m.10'da sayılan zorunlu unsurları sözleşmeye taşıyın.
Firmadan bu iş için SGK'da ayrı bir işyeri dosyası açtırmasını ve sicil numarasını yazılı bildirmesini isteyin; aylık belgeleri bu numara üzerinden kontrol edin. Kendi işçiniz olduğu için asıl işveren sıfatı doğuyorsa tescil, sizin sicil numaranızın sonuna üç haneli numara eklenerek yapılır.
Ödeme öncesinde bir önceki aya ait SGK tahakkuk ve ödeme belgesini, imzalı bordroları ve banka dekontlarını isteyin. Belge yoksa ödeme yok.
Sahada çalışan listesiyle SGK bildirim listesinin birebir aynı olmasını şart koşun.
Rücu ve teminat maddesi ekleyin.
Beş madde ödeme akışına bağlandığında firma primi bildirmeden hakedişini alamaz; kontrol bir kez sözleşmeye girer, her ay kendiliğinden işler. Hukuki sonuçlar için avukatınıza danışın.
Temizlik faturasında KDV tevkifatı uygulanır mı?
Tipik apartman ve site yönetiminde uygulanmaz. KDV Genel Uygulama Tebliği I/C-2.1.3.2.10 uyarınca temizlik, çevre ve bahçe bakım hizmetlerinde tevkifat oranı 9/10'dur; ancak tevkifatı alıcı yapar ve yalnızca alıcı Tebliğdeki KDV mükellefi ya da belirlenmiş alıcı tanımına giriyorsa uygulanır. KDV mükellefiyeti olmayan bir site yönetimi bu tanımlara girmez; faturanın KDV dahil tamamını firmaya öder.
Yönetimin KDV mükellefiyeti sosyal tesis işletmek ya da reklam alanı kiralamak gibi faaliyetlerle doğar; böyleyse muhasebecinize sorun. Kısmi tevkifatın alt sınırı VUK Genel Tebliği Sıra No: 588 ile belirlenen 12.000 TL'lik fatura düzenleme haddidir; KDV dahil bedel bu haddi aşmadıkça tevkifat yapılmaz. Firma "tevkifatlı keseriz" diyorsa mükellefiyetinizi birlikte kontrol edin; teklifleri her durumda KDV hariç bedelle kıyaslayın.
Bir ayrım daha var, ama yalnızca personeli doğrudan siz istihdam ediyorsanız: kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan ücretleri Gelir Vergisi Kanunu m.23/6'daki hizmetçi istisnasından yararlanır; Gelir İdaresi Başkanlığı özelgelerine göre sitenin temizlik görevlisi bu istisnaya girmez, ücretinden m.61 ve m.94 uyarınca tevkifat yapılır. Hizmeti firmadan alıyorsanız bu yükü firma taşır.
Bütçe takvimi: teklif ne zaman toplanmalı?
Teklif toplama, işletme projesi genel kuruldan geçmeden önce bitmelidir. 7579 sayılı Kanun'la 22 Mayıs 2026'dan itibaren değişen Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır; bildirimden itibaren en geç üç ay içinde kabulüne karar alınır. Temizlik bedeli bu projeye gireceği için sıralama tersine dönemez.
Aynı düzenleme, geçici işletme projesindeki bedelin yürürlükteki bedelin yeniden değerleme oranında artırılmış hâlini aşamayacağını söylüyor; 2025 oranı VUK Genel Tebliği Sıra No: 585 ile %25,49 ilan edildi.
Gider paylaşımını imzadan önce netleştirin. KMK m.20 iki esas kurar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit, ortak yer bakım giderlerine arsa payı oranında katılır. Temizlik firması bedeli m.20/a'da sayılanlar arasında geçmez; paylaşım esasını yönetim planınıza ya da kat malikleri kurulu kararına dayandırın. Yöneticinin tek başına imzalayabileceği harcamanın sınırı da aynı belgede yazılıdır. Temizlik alımını yılın diğer alımlarıyla satın alma süreci yazısındaki yedi adıma göre aynı takvime oturtun.
ELMAP'ta temizlik alım talebi nasıl çalışır?
ELMAP'ta temizlik için alım talebi açtığınızda şartname kalemlerini tek formda tanımlarsınız: alan metrajı, frekans, kadro, ikame süresi, malzeme sorumluluğu ve denetim usulü. Aynı sorular tüm tedarikçilere gider; teklifler aynı satırları doldurur.
Katılımı Herkese Açık, Kategorili ya da Davetli seçersiniz. Kapalı Teklif seçtiğinizde teklifler süre dolana kadar görünmez; süre dolunca zarflar kendiliğinden açılmaz, talep sahibi tek seferlik ve kayıtlı bir işlemle açar. Canlı Eksiltme'de katılımcı kendi durumunu görür. SGK evrak koşulunu şartname alanına yazar, takıldığınız yerde destek talebi açarsınız. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Apartman temizlik hizmeti fiyatları neye göre belirlenir?
Fiyatın büyük bölümünü işçilik oluşturur; kalanı malzeme, makine ve kârdır. 2026'da imalat dışı bir işveren için asgari ücretli tek personelin aylık maliyeti 40.214,03 TL'dir. Kıdem karşılığı, genel giderler ve ikame yükü eklendiğinde kesintisiz tek kadronun KDV dahil tabanı yaklaşık 66.000 TL'ye çıkar.
Site yönetimi temizlik faturasında KDV tevkifatı yapmak zorunda mı?
KDV mükellefiyeti bulunmayan tipik bir site yönetimi tevkifat yapmaz. Tebliğdeki 9/10 oranı yalnızca alıcı KDV mükellefi ya da belirlenmiş alıcıysa uygulanır. Sosyal tesis işletmek gibi ticari faaliyetiniz varsa durum değişir; muhasebecinize sorun.
Temizlik personeli izne çıkınca yerine kim bakar?
Şartnamede yazmıyorsa kimse bakmaz, ay sonunda eksik gün de faturaya yansımaz. İkame personeli ayrı madde olarak yazın: aynı gün, belirli saat içinde, aynı nitelikte personel ve gecikmede gün başına kesinti. İzin hakkından vazgeçilemez (İş K. m.53); bu maliyet birinin üzerine biner.
Temizlik malzemesi kime ait olmalı?
Malzemenin firmada olması karşılaştırmayı kolaylaştırır; tüketim riskini fiyatı veren üstlenir. "Malzeme dahildir" ifadesi yetmez. Listeyi kendi binanızın tüketiminden çıkarın: zemin deterjanı, cam temizleyici, çöp poşeti, kâğıt havlu ve eldiven aylık tahmini miktarıyla satır satır yazılsın.
Site yönetimi temizlik firmasının işçisine karşı sorumlu olur mu?
Alt İşverenlik Yönetmeliği m.4 asıl işveren sıfatı için yönetimin kendi işçisinin de bulunmasını arar; işçiniz yoksa bu sıfat doğmaz. Bu risksiz demek değildir; kapıcınız varsa ya da muvazaa iddiası doğarsa değerlendirme somut olaya göre yapılır. Aylık SGK belge şartı riski azaltır, tümüyle kaldırmaz.
Kısaca
Teklifleri ayıran şey kapsamdır: kadro sayısı, iş frekansı ve malzeme sorumluluğu. Metrajı, frekansı, kesintisiz kadroyu ve ikame süresini şartnameye yazdığınızda üç teklif aynı işi fiyatlamak zorunda kalır. Kalan iki açığı — kadro eksiğini ve prim riskini — Personel-Ay Eşdeğeri ile aylık SGK belge şartı daraltır.
Şartnameyi yazın, teklifler aynı satırlara cevap versin. ELMAP'ta alım talebinizi açıp alan metrajı, frekans ve kadro şartlarını tek formda tanımlarsınız. Tedarikçiler aynı soruları yanıtlar, siz zarfları kendi zamanınızda açarsınız. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
