Site Yönetiminde Hizmet Alım Kararını Kim Verir? Yetki, Kurul ve Karar Defteri
Site yönetiminde hizmet alım kararını harcamanın türü belirler: projede bütçesi olan kalemi yönetici, projeyi aşanı kurul, ortak yerdeki inşaatı beşte dört yazılı rıza onaylar.
ELMAP 11 dk okuma
Site yönetiminde hizmet alım kararını tek bir merci vermez. Kararı verecek olanı harcamanın türü belirler. Kısa cevap: işletme projesinde bütçesi ayrılmış bir kalem için yönetici çoğu durumda tek başına sözleşme imzalar — dayanağı kurulun onayladığı projedir (KMK m.35/a-b), yönetim planı ayrı bir eşik koymuşsa o eşik geçerlidir. Projede karşılığı olmayan ya da kalem tutarını aşan harcama için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Ortak yerde inşaat, onarım, tesis ve değişik renkte dış badana veya boya içinse bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2). Cepheyi mevcut rengiyle yenilemek bu kapsama girmez, olağan bakım sayılır.
Kanunda "yönetici şu tutara kadar harcayabilir" diyen bir hüküm yoktur. Piyasada dolaşan "yöneticinin 10.000 TL'ye kadar yetkisi vardır" cümlesinin yasal karşılığı yok. Tutar eşiğini ancak yönetim planı ya da kurul kararı doğurur. Eşik konulmamışsa yöneticinin elinde tek dayanak kalır: bu harcamanın işletme projesinde karşılığı vardı.
Aşağıda kimin neyi onayladığını gösteren tablo, kopyalanıp uyarlanabilir ve dava açıldığında ayakta kalan listesi var.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026'da yapılan tek değişiklik 7579 sayılı Kanun'dur ve yalnızca m.35, m.37 ile m.70'e dokunmuştur (Resmî Gazete, 22/5/2026, Sayı 33261). Bunun dışındaki "yenilik" haberlerinin kanun metninde karşılığı yok, yanlış okunan bir değişiklik ise alınan kararı iptal ettirir.
Üç değişiklikten pratikte en çok işi bozanı m.37, yani işletme projesi. Yeni hâline göre kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar ve bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilir. Eski metindeki "bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz" cümlesi 7579 sayılı Kanun m.4 ile kaldırıldı. Konsolide metinde "yedi gün" ibaresi artık geçmiyor.
Yaygın olarak yazılan
Kanun metninin söylediği
İşletme projesine 7 gün içinde itiraz edilir
Bu cümle 22/5/2026'da kaldırıldı; yerine en geç üç ay içinde genel kurul kararı geldi (m.37)
Yönetim planı değişikliği 4/5'ten 2/3'e indi
İndirim yalnızca m.70, yani toplu yapılar için; toplu yapı olmayanda m.28/3 hâlâ beşte dört der
Aidat tavanı da yanlış okunuyor. Tavan yalnızca geçici işletme projesi bedeli içindir: yürürlükteki proje bedeli aşılırken 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranı aşılamaz (KMK m.37/2-c), kurulun onayladığı projede böyle bir tavan yoktur. 2025 yılı için bu oran %25,49'dur (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585, RG 27/11/2025). İkinci değişiklik m.70'te, yönetim planı değişikliğinin toplu yapılarda üçte iki çoğunlukla yapılabilmesidir. Üçüncü değişiklik m.35/d'de. Avans toplama yetkisi artık "işletme projesi onaylanıncaya kadar" ile sınırlı.
Yönetici hangi harcamayı kendi yetkisiyle yapar?
Yöneticinin harcama yetkisi bir tutardan değil, bir görevden doğar. KMK m.35/b anagayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almayı, m.35/g bir sürenin geçmesine ya da bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri yöneticinin görevi sayar.
Patlayan boru, duran hidrofor pompası, sönmüş merdiven aydınlatması gibi mevcut tesisin işlevini koruyan işler yöneticinindir; bunlar için kurul beklemek kusurdur. Kamera sistemi kurmak, cepheyi başka renge boyamak, otoparkı yeniden düzenlemek gibi mevcut durumu değiştiren işlerde karar kurulundur.
Asansörde görev m.35/l ile ayrıca yazılmış. Yönetici, asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini yaptırmak, ücretlerini ödemekle görevlidir. Yıllık kontrolün asgari sıklığı Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.8/1'de yılda en az bir defadır (RG 4/5/2018, Sayı 30411; son değişiklik 5/8/2025 — Ağustos 2026 itibarıyla). Kontrolün hangi aya düştüğünü bakım sözleşmenizdeki tarihle eşleştirin.
Bu harcama ertelenemez. Kırmızı bilgi etiketli asansörün kullanımına bina sorumlusu izin veremez. Uygunsuzluklar 60 gün içinde giderilmezse ilgili idare elektriği keserek asansörü mühürler (Yönetmelik m.11/6, Ağustos 2026 itibarıyla). Güvensiz asansörün kullandırılmasından doğan can ve mal kaybından da bina sorumlusu mesuldür, "kurul toplanamadı" savunması işlemez. Sarı etikette süre 120 gündür.
Hangi işi kim onaylar? Karar eşiği tablosu
Tek bir yeter sayı yok; hangi oranın aranacağını iş türü belirler. m.30/1'e göre kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (m.30/2). İki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (m.29/3).
İş türü
Dayanak
Kim onaylar
Yeter sayı
Projede kalemi olan bakım sözleşmesinin aynı kapsamla yenilenmesi
m.35/b + onaylı proje
Yönetici
Gerekmez
Kalem tutarını aşan yenileme veya kapsam genişlemesi
m.30
Kurul
Oy çokluğu
Projede karşılığı olmayan yeni harcama
m.30 + m.37
Kurul; proje revize edilir
Oy çokluğu
İşlevi koruyan, ortak yeri değiştirmeyen zorunlu bakım-onarım
m.35/b, g, h
Yönetici, gecikmeksizin
Aranmaz
Ortak yeri değiştiren inşaat, onarım, tesis; değişik renkte dış boya
m.19/2
Bütün kat malikleri
4/5 yazılı rıza
Faydalı yenilik ve ilave
m.42/1
Kurul
Sayı ve arsa payı çoğunluğu
Merkezî ısıtmadan ferdî sisteme dönüşüm
m.42/4
Kurul
Sayı ve arsa payı çoğunluğu; 2.000 m²+ binada oybirliği
Kırmızı etiketli asansörün güvenli hâle getirilmesi
m.35/l + Yönetmelik m.11/6
Yönetici
Aranmaz; 60 gün içinde giderilir
Çok masraflı veya lüks yenilikte faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmaz, gideri karar verenler öder (m.43). Oy hesabında iki sınır var. Birden çok bağımsız bölümü olan malikin oyu bütün oyların üçte birini aşamaz ve karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmede bulunabilir ama oya katılamaz (m.31). Hizmeti verecek firmanın sahibi kat malikiyse o kararda oy kullanamaz.
Karar defterine ne yazılır?
KMK m.32/4'e göre kararlar, sırayla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler aykırılığın sebebini belirterek imza koyar. Aşağıdakiler taslaktır, yönetim planınıza göre uyarlanmalıdır.
1. Yıllık harcama yetkisi ve tutar eşiği
"Yöneticiye, ../../2026 tarihli işletme projesinde bütçesi ayrılmış kalemler için kalem tutarını aşmamak kaydıyla sözleşme imzalama ve ödeme yetkisi verilmesine; projede karşılığı bulunmayan veya kalemi aşan tek seferlik harcamalarda ....... TL'ye kadar yöneticinin kendi yetkisiyle işlem yapabilmesine, üzerindeki harcamalarda önceden kurul kararı alınmasına; her harcamanın gerekçesi ve tekliflerle ilk toplantıda yazılı sunulmasına oy çokluğu ile karar verildi."
2. Firma seçimi kesinleşmişse
"....... hizmeti için ......., ....... ve ....... firmalarından teklif alınmıştır; tutarlar sırasıyla ....... TL, ....... TL ve ....... TL'dir. Karşılaştırma tablosu ekte olup ....... firmasının teklifi [fiyat / kapsam / referans] gerekçesiyle uygun bulunmuştur. Yöneticiye bu firmayla aylık ....... TL + KDV bedelle ../../2026–../../2027 dönemi için sözleşme yetkisi verilmesine ve bedelin işletme projesinin ....... kaleminden karşılanmasına oy çokluğu ile karar verildi. Karşı oy: ....... (gerekçesi: .......)."
3. Ortak yerde inşaat veya onarım
"Anagayrimenkulün ....... ortak yerinde ....... işinin yaptırılmasına; KMK m.19/2 uyarınca aranan beşte dört yazılı rızanın, toplam ..... bağımsız bölümün ..... adedinden alındığına ve rıza belgelerinin karar defteri ekinde saklandığına; giderin m.20/1-b uyarınca arsa payı oranında paylaştırılmasına karar verildi."
Gecikmeksizin yaptırılan acil onarım da aynı deftere işlenir. Durum tespit fotoğrafı, teknik rapor, fatura ve dekont karar metninin ekinde durur. Defterin iki ayrı noter işlemi vardır ve yönetimler bunları karıştırır. m.32'deki tasdik, defter kullanılmadan önceki açılış tasdikidir. m.36/2'deki ise yıl sonu kapanış tasdikidir; defter, takvim yılı bittikten sonra bir ay içinde notere kapattırılır. Yerine getirilmezse m.33 son fıkradaki idari para cezası gündeme gelir. Kanundaki nominal tutar 250 TL ile 2.000 TL arasındadır ve Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında artırılır. O yılki tutar Adalet Bakanlığı'nın ocak ayında yayımladığı idari para cezası tarifesinden görülür (Ağustos 2026 itibarıyla).
Denetime dayanıklı satın alma dosyasında ne bulunur?
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38/1). Vekil hesabını belgeyle verir. m.36/1 yöneticiyi kararları, ihtar ve tebligat özetlerini ve bütün giderleri deftere yazmaya, belgeleri dosyada saklamaya mecbur tutar. Asgari dosya on satırdır.
Sözleşme satırında bir tuzak var. Site veya apartman yönetiminin tüzel kişiliği yoktur. Yönetici imzayı "yönetim" adına değil, temsil ettiği kat malikleri adına atar. İmza bloğunda bunun açıkça yazması, yöneticinin şahsen taraf sayılması tartışmasını azaltır; hizmet alımı ile mal alımının sözleşmede neyi değiştirdiğini hizmet alımı ile mal alımı farkı yazısında açtık.
Satın alma dosyası denetimde ve davada ne işe yarar?
Satın alma dosyasını denetimde, bir kat malikinin açtığı iptal davasında ve yöneticinin şahsen dava edildiği durumda ararlar. Üçünde de soru aynıdır — harcama bir yetkiye dayanıyor muydu ve bu, o gün yazılmış bir belgeden anlaşılıyor mu?
Denetimde denetçi neye bakar? Yönetim planında zaman yazmıyorsa hesap denetimi her üç ayda bir yapılır (m.41/2). Kurul denetimi bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna vermişse, denetçi raporunu planda yazan zamanda, yoksa ocak ayında verir (m.41/3). Denetim raporu şablonlarının çoğu gelir-gider özeti ve kasa-banka mutabakatında bitiyor. Teklif karşılaştırması ile teslim tutanağı çoğunda hiç sorulmuyor. Rapora tek sütun ekleyin: her gider kalemi hangi karara ya da proje kalemine dayanıyor.
Bir kat maliki iptal davası açtığında dosya masaya çıkar. 180 daireli bir sitede kurulun, aylık 100.000 TL yerine 138.000 TL teklif veren firmayı "personel sayısı ve gece vardiyası" gerekçesiyle seçtiğini varsayalım. Fark yılda 456.000 TL, daire başına 2.533 TL eder. İptal davası süresi m.33/1'de yazılı — aykırı oy verende bir ay, toplantıya katılmayanda öğrenmeden itibaren bir ay, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. 1/9/2023'ten beri bu uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucu dosyayı görevlendirmesinden itibaren en geç üç haftada sonuçlandırır, zorunlu hâlde bir hafta uzatılabilir, bu sürede hak düşürücü süre işlemez (m.16/2). Masaya tam dosya götürüldüğünde iki firmanın kapsam farkı tabloda görünür; somut uyuşmazlıkta avukatınıza danışın.
Yönetici şahsen dava edildiğinde çoğu yönetici ibraya güveniyor. Bir Yargıtay kararında, yöneticinin kendi döneminde yaptığı usulsüz harcamalarda ibranın sorumluluğu ortadan kaldırmayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır (18. HD, E. 2015/10204, K. 2016/10114, T. 27.06.2016). Yöneticiyi koruyan şey, harcamanın yetkisini gösteren belgelerdir; ibra kararı bunların yerine geçmez.
ELMAP'ta alım talebi nasıl çalışır?
ELMAP, site yönetimleri dahil kurumsal alıcıların bir işi tarif edip birden çok tedarikçiden aynı biçimde teklif toplamasını sağlar. Karar yetkisini değiştirmez; dosyanın davet listesi, gelen teklifler ve karşılaştırma satırlarını kayıt altına alır.
Alım talebini açarken kapsamı ve son teklif tarihini yazarsınız. Katılımı Herkese Açık, Kategorili ya da Davetli seçersiniz; davetlide kime ne zaman davet gittiği kayıtta durur. Teklif tipi Kapalı Teklif ise zarflar kendiliğinden açılmaz — süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı bir işlemle açar ve bu, "teklifler önceden görüldü mü" sorusuna cevap verir. Canlı Eksiltmede katılımcı kendi durumunu görür. Süreç bitince teklifler tek ekranda, aynı kalemler üzerinden karşılaştırmalı listelenir. Adım sırasının tamamı satın alma süreci yazısında. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Yönetici tek başına hizmet sözleşmesi imzalayabilir mi?
İşletme projesinde o kalem için bütçe ayrılmışsa ve kapsam aynıysa çoğu durumda imzalayabilir; dayanağı kurulun onayladığı projedir. Kalem tutarını aşan ya da projede karşılığı olmayan sözleşmede kurul kararı gerekir. Yönetim planı yöneticiye tutar eşiği tanımışsa o eşik geçerlidir.
Kat malikleri kurulu kararı olmadan harcama yapılır mı?
Mevcut tesisin işlevini koruyan zorunlu bakım ve onarım için evet; KMK m.35/b, g ve h yöneticiye bu tedbirleri alma görevini verir. Kırmızı etiketli asansör gibi süreye bağlı işlerde beklemek ayrıca sorumluluk doğurur. Yeni tesis kurmak ya da cepheyi başka renge boyamak bu kapsama girmez.
İşletme projesine kaç gün içinde itiraz edilir?
Yedi günlük itiraz süresi artık yoktur. 7579 sayılı Kanun m.4 ile KMK m.37'deki bu cümle 22/5/2026'da kaldırılmış, yerine geçici projenin en geç üç ay içinde genel kurulda kabulüne karar alınması gelmiştir.
Kurul kararının iptali için kaç gün süre var?
Aykırı oy veren kat maliki için karar tarihinden bir ay, toplantıya katılmayan için öğrenmeden bir ay, her hâlde karar tarihinden altı aydır (m.33/1). Yokluk ve mutlak butlan hâllerinde süre aranmaz. Zorunlu arabuluculuk başvurusu bu süreleri durdurur.
Yönetici ibra edilirse sorumluluktan kurtulur mu?
İbra tek başına koruma sağlamaz. Bir Yargıtay kararında, yöneticinin usulsüz harcamaları bakımından ibranın hukuki sonuç doğurmayacağı yönünde değerlendirme yapılmıştır (18. HD, E. 2015/10204, K. 2016/10114). Yöneticinin dayanağı, harcamanın yetkisini gösteren belgelerdir.
Kısaca
Alım kararının sahibi harcamanın türüne göre değişir: onaylı işletme projesindeki kalem yöneticinin, projeyi aşan harcama kurulun, ortak yerdeki inşaat ve değişik renkte dış boya ise beşte dört yazılı rızanın konusudur. Kanunda yöneticiye tanınmış bir tutar eşiği yoktur; eşiği yönetim planı ya da kurul kararı yaratır. Denetimde de davada da sorulan tek soru, harcamanın o gün yazılmış bir yetki belgesine dayanıp dayanmadığıdır; kendi yönetim planınıza bakmadan karar yazmayın.
Kararı siz verirsiniz, dosyayı ELMAP tutar. Alım talebinizi açın, davet listesi ve gelen teklifler kayıt altına alınsın, karşılaştırmayı tek ekranda görün. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
