Kapıcı mı Temizlik Firması mı? Maliyet Hesabı · ELMAP
kapıcı maliyeti
Kapıcı mı Temizlik Firması mı? Tam Maliyet Karşılaştırması ve Karar Tablosu
Apartman görevlisi mi temizlik firması mı daha ucuz? İki senaryo aynı varsayımlarla hesaplandı: saat başına maliyet, geçişin kıdem-ihbar faturası ve doldurulacak karar tablosu.
ELMAP 12 dk okuma
Kapıcı ile temizlik firması arasındaki seçim bir fiyat sorusu değil, kaç saat hizmet satın aldığınızın sorusudur. Kısa cevap: yalnızca ortak alan temizliği istiyorsanız temizlik firması hemen her bina büyüklüğünde daha ucuzdur; 2026 rakamlarıyla kapıcının daire başına maliyeti firma fiyatına ancak 216-247 daire aralığında iner. Yani eşik var ama neredeyse hiçbir apartmanın ulaşmadığı yerde: "şu kadar daireden sonra kapıcı ucuzlar" kuralı pratikte işlemez.
Fatura toplamı yanıltıcıdır. 2026 asgari ücretiyle tam zamanlı bir kapıcı binaya ayda 40.874,63 TL işveren maliyeti çıkarır ve haftada 45 saat verir. 40 daireli binada daire başı 150 TL'den anlaşan temizlik firması ayda 6.000 TL artı KDV ister, karşılığında haftada 9 saat. Saat başına indirdiğinizde iki rakam yaklaşır: firma ucuz olduğu için değil, daha az saat sattığı için ucuz görünür.
Aşağıda iki senaryonun aynı varsayımlarla hesaplandığı karar tablosu, geçiş faturası, kurulda oyu belirleyen aidat paylaşımı sorunu ve bir karar ağacı var.
Kapıcı bir binaya ayda gerçekten kaça mal olur?
Kapıcı maliyeti brüt ücretle bitmez; üzerine SGK işveren payı, işsizlik primi, kıdem karşılığı, izin ikamesi, daire faturaları ve malzeme gelir. 2026'da asgari ücretli tam zamanlı bir görevlinin teşviksiz işveren maliyeti 40.874,63 TL'dir (Asgari Ücret Tespit Komisyonu kararı, Ağustos 2026 itibarıyla); teşvikler nakit çıkışını düşürür, karşılıklar maliyeti yükseltir.
Konut Kapıcıları Yönetmeliği md. 3'e göre işveren "konutun maliki veya ortakları"dır; yönetici md. 4 uyarınca yalnızca işverenin temsilcisidir. Kıdem ve ihbar borcunun asıl muhatabı kat malikleridir.
Kalem
Örnek tutar (TL)
Dayanak
Brüt ücret
33.030,00
2026 asgari ücret
SGK işveren payı %21,75
7.184,03
7566 s. Kanun: MYÖ payı 1/1/2026'dan itibaren +1 puan
İki puanlık indirim, SGK'ya vadesi geçmiş borcunuz olmaması koşuluna bağlıdır. Kapıcı dairesi faturasında sözleşme sessizse gider binada kalır.
Kıdem karşılığı en çok küçümsenen satırdır: kıdeme esas giydirilmiş ücrete kapıcının daireden sağladığı konut, su, elektrik ve ısınma menfaatleri de eklenir. Konut menfaati aylık 15.000 TL sayılırsa giydirilmiş brüt 48.030 TL, aylık karşılık 4.002,50 TL olur; on yıllık bir kapıcıda bu menfaat tek başına kıdem borcunu ~150.000 TL büyütür. Fatura paylaşımını sözleşmeye yazmak bu yüzden iki kez işinize yarar.
Temizlik firmasının faturasında hangi kalemler var?
Firma senaryosunda maliyet sözleşme bedeli, indirilemeyen KDV ve damga vergisinden oluşur. Apartman yönetimi KDV mükellefi olmadığı için temizlikteki 9/10 tevkifatını uygulamaz, faturadaki KDV'nin tamamını öder ve indiremez.
Kalem
Örnek tutar (TL)
Not
Sözleşme bedeli (40 × 150 TL)
6.000,00
fiyatı ne oluşturur: alttaki paragraf
KDV %20 — indirilemez
1.200,00
apartman KDV mükellefi değil (Ağustos 2026 itibarıyla)
Damga vergisi (binde 9,48) ÷ 12
~57
taraflar müteselsilen sorumlu (Ağustos 2026)
Malzeme ve devamsızlık kesintisi
sözleşmeye bakın
yazılmazsa ihtilaf; ceza maddesi şart
Toplam
~7.257
denetim yükü hariç
Firma fiyatı üç kalemden kurulur: ziyaret saati çarpı işçilik saat maliyeti, malzeme ve firma kârı. Asgari ücretli bir temizlik görevlisinin 2026 işveren maliyeti ayda ~39.000 TL, 195 saate bölününce saati ~200 TL; firmalar personeli birden çok binaya paylaştırdığı için bunu aşağı çeker. Buradaki 150 TL temsilî bir varsayımdır, kendi binanızda ziyaret sayısı ve saat üzerinden hesaplayın.
KDV'nin indirilemiyor olması karşılaştırmayı bozar: KDV hariç fiyat veren firmayla KDV dahil fiyat vereni yan yana koyduğunuzda fark yüzde yirmiye çıkar. Hepsini KDV dahil tutara çevirin, sonra fiyatın yanına tedarikçi değerlendirme kriterlerini ağırlıklı puanla koyun.
4857 md. 2 asıl işvereni, alt işveren işçilerinin alacaklarından müteselsilen sorumlu tutar; şart dönüşümlü ekipte somut olaya göre değerlendirilir. Riski tümüyle önleyemezsiniz; sözleşmeye rücu maddesi koyup her hakedişte tedarikçiden istenecek belgeler arasındaki SGK borcu yoktur yazısını isterseniz olasılık düşer.
İki senaryo yan yana: hangisi ucuz?
Aynı varsayımlarla kapıcı ayda 38.944 TL nakit çıkışı, firma 7.257 TL fatura üretir. Fark firma lehine beş kattır ve yanıltıcıdır: aynı şeyi satın almıyorsunuz. Dürüst ölçüt saat başına maliyettir.
Varsayımlar: 2026, tam zamanlı tek kapıcı, asgari ücret, daire tahsisli, 40 daire, firma haftada üç ziyaret × üç saat.
Ölçüt
Kapıcı
Temizlik firması
Aylık nakit çıkışı
38.944 TL
7.257 TL
Aylık hizmet saati
~195 saat
~39 saat
Saat başına maliyet
~200 TL
~186 TL
Karşılıklar dahil aylık
~44.537 TL
7.257 TL
Karşılıklar dahil saat maliyeti
~228 TL
~186 TL
Daire başı aylık (40 daire)
~974 TL
~181 TL
Tablodaki 195 saat kapıcının fiilî çalışma süresidir; girişte hazır bulunma beklentisi varsa satın aldığınız saat artmaz, yalnızca kapsam genişler ve saat başına maliyet 228 TL'nin üstüne çıkar.
Kırılma noktası hesabı bunu doğruluyor: kapıcının daire başı maliyeti 38.944 ÷ N, firmada KDV dahil ~180 TL. Denklem N'i nakit çıkışıyla 216, karşılıklar dahil ~247 daire verir.
Kırılma noktası bina büyüklüğünde mi, kapsamda mı?
Kırılma noktası kapsamdadır. Kapıcı yalnızca merdiven silmiyorsa yerine kaç ayrı hizmet alacağınızı toplamanız gerekir. Kalemleri toplamayıp tek fatura toplamına bakmak, toplam sahip olma maliyetinin en sık yapılan hatasıdır. Tabloyu kendi binanız için doldurun.
Hizmet
Kapıcıda dahil mi?
Fiyatı ne oluşturur
Sizin rakamınız
Ortak alan temizliği
evet
ziyaret × saat × işçilik + malzeme
Kalorifer yakma
evet, yakıcı belgesiyle
sezon ayı × günlük yakma saati
Bahçe ve çevre bakımı
sözleşmede yazıyorsa
ziyaret × saat + malzeme
Girişte hazır bulunma
sözleşmede yazıyorsa
vardiya saati × personel
Çarşı işleri, kargo
hayır, görev tanımı dışı
çoğu binada satın alınmaz
Sağ sütunu toplayın. Toplam, karşılıklar dahil kapıcı maliyeti olan 44.537 TL'yi aşıyorsa kapıcı ucuzdur; altındaysa kalemleri ayrı satın alın. Satır sayısı değil tutar belirler: kalorifer yakma tek başına dört küçük kalemden pahalı olabilir.
Kapıcıdan firmaya geçiş tek seferlik kaça mal olur?
Geçiş, aylık tasarrufun yanında tek seferlik bir fatura çıkarır: kıdem, ihbar, kullanılmamış yıllık izin ve kötüniyet tazminatı riski. Geri ödeme süresini hesaplayın — tek seferlik maliyet bölü aylık tasarruf. Süre yöneticinin görev süresini aşıyorsa bütçeyi bugünden karara bağlayın.
1. Kıdem, ihbar ve izin
Kıdem, giydirilmiş brüt ücret çarpı çalışılan yıl sayısıdır; yıldan artan süreler için de aynı oran üzerinden orantılı ödeme yapılır (1475 s. Kanun md. 14). Giydirilmiş brütü 48.030 TL olan ve 10 yıl 7 ay çalışan bir kapıcıda hesap 10 yıl değil 10,58 yıl üzerinden kurulur; her yıla düşen tutar tavanı aşamaz, 1 Temmuz – 31 Aralık 2026 tavanı ~73.730 TL'dir (Hazine ve Maliye Bakanlığı Mali ve Sosyal Haklara İlişkin Genelge). İhbar süresi kıdeme bağlı iki ile sekiz haftadır (4857 md. 17); sekiz hafta ~1,85 aylık giydirilmiş brüttür ve süreyi fiilen çalıştırırsanız tazminat doğmaz. Birikmiş izinler son giydirilmiş ücretten ödenir (md. 53: 14, 20, 26 gün).
2. İşe iade davası riski çoğu apartmanda yoktur
İşe iade için üç şart birlikte aranır (4857 md. 18): belirsiz süreli sözleşme, işçinin en az altı aylık kıdemi ve fesih bildirimi tarihinde otuz işçi. Otuz işçi, işverenin aynı işkolundaki tüm işyerlerindeki toplam sayıdır; çok bloklu bir sitede temizlik, güvenlik ve bahçe personelini birlikte sayın.
İş güvencesi dışındaki işçi ise feshin kötüniyetli olduğunu ileri sürebilir (md. 17/6): ispatlarsa ihbar süresinin üç katı, üç yıl üstü kıdemde 24 haftalık brüt ücret ödenir. Hizmet modelinin değişmesi meşru bir sebeptir, tek başına kötüniyet sayılmaz; sebebi kurul kararında ve fesih bildiriminde tutarlı belgelemek riski tümüyle önlemez, olasılığını düşürür.
3. Usulü bozarsanız fesih sakatlanır
Yönetmelik md. 4/a açık: yönetici iş sözleşmesini ancak yazılı yetki verilmişse feshedebilir. Sıra şudur: kurulu gündemiyle toplayın, kurul fesih kararı alsın ya da yöneticiye yetki versin, kararı deftere yazıp imzalatın, bildirimi yazılı tebliğ edin. İşçilik alacaklarında arabuluculuk dava şartıdır.
Kapıcı dairesi ne olur?
Kapıcı, iş sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren on beş gün içinde daireyi boşaltmak zorundadır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek md. 2). İhbar süresini çalıştırıyorsanız bu tarih sürenin bittiği gündür, bildirimi tebliğ ettiğiniz gün değildir. Boşaltmazsa mülki amire başvurulur ve bir hafta içinde zabıta marifetiyle boşalttırılır.
Asıl soru dairenin akıbetidir. Kapıcı dairesini kiraya vermek kâğıt üzerinde ek gelir gibi görünür; hukuken bu para çoğu binada gerçekleşmez.
Seçenek
Gereken karar
Gizli maliyet
Boş bırak
—
Aidat geliri artmaz, ısınma ve sigorta sürer
Ortak alana çevir
Kurul kararı; şerh varsa proje tadilatı
Projeye uygunluk, tadilat masrafı
Kiraya ver
Oybirliği; şerh varsa proje tadilatı
Kira arsa payına dağılır, GMSİ doğar
Kiraya verme KMK md. 45 uyarınca oybirliği ister; projede tahsis şerhi varsa tadilat yapılmadıkça oybirliğiyle bile verilemez. Fırsat maliyetini tabloya gerçekleşmiş gelir değil koşullu gelir satırı olarak yazın ve vergiyi düşün: 2026'da elde edilen mesken kira gelirinde istisna kişi başına 58.000 TL'dir (GVK md. 21; 332 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği); gelirlerinin brüt toplamı 1.900.000 TL'yi aşan kat maliki yararlanamaz.
Temizlik firmasına geçmek için kurul kararı gerekir mi?
Gerekir; kararın metni de sandığınızdan daha önemlidir. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20/a kapıcı giderini kat malikleri arasında eşit böler; md. 20/b yönetici aylığını ve diğer ortak giderleri arsa payı oranında böler. Temizlik faturasının hangi bende gireceği mevzuatta açık değil, emsal karar da bulamadık.
Fatura arsa payına kayarsa, ortalama dairesi 100 m² olan 40 daireli binada 60 m²'lik daire ayda ~109 TL, 140 m²'lik daire ~253 TL öder; eşit bölüşümde ikisi de 181 TL öderdi. Oylamada kimin evet kimin hayır diyeceğini belirleyen şey çoğu zaman budur. Madde 20 "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" dediği için esas değiştirilebilir, ama olağan çoğunlukla olmaz: ya tüm kat maliklerinin oybirliği ya da yönetim planı değişikliği yoluyla 4/5 çoğunluk gerekir (KMK md. 28/3). Bedelin eşit mi arsa payı oranında mı paylaşılacağını karar defterine yazın; yazmazsanız ilk aidatta ihtilaf çıkar ve ödenmeyen gider payına aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler.
Kararda ayrıca değişikliğin gerekçesi, fesih için verilen açık yazılı yetki, alım kararının yetki sınırlarını çizen imza yetkisi ve üst bedel sınırı, kıdem-ihbar-izin bütçesi ve dairenin akıbeti bulunmalı.
Hangi durumda hangisi? Karar ağacı
Karar üç girdiye bakar: binada kapıcı dairesi var mı, kaç ayrı hizmet bekleniyor, geçiş faturası kaç ayda geri dönüyor. Altı adımı sırayla yürütün; her adım sizi ya bir sonrakine ya doğrudan sonuca gönderir.
Binada kapıcı dairesi var mı? Hayır ise kapıcı seçeneği zaten zayıftır, 4. adıma geçin; evet ise 2. adıma.
Sadece ortak alan temizliği mi bekleniyor? Evet ise firma neredeyse kesin ucuzdur, 5. adıma; hayır ise 3. adıma.
Kaç ayrı hizmet gerekiyor? Üç ve altı ise ayrı ayrı satın alın. Dört ve üzeri ise kapsam tablosunu doldurun; toplam kapıcının maliyetini aşıyorsa 6. adıma, aşmıyorsa 5. adıma.
Haftalık iş yükü yirmi saatin altında mı? Evet ise kısmi süreli görevli üçüncü seçenektir: prim gün sayısı aylık toplam saatin 7,5'e bölünmesiyle bulunur, "06 kısmi istihdam" kodunda en fazla yirmi gün bildirilir.
Firmaya geçiyorsanız geçiş faturasını hesaplayın, geri ödeme süresine bakın, sonra şartnameyi yazın.
Kapıcıda kalıyorsanız sözleşmeyi yazılı hale getirin, elektrik-su-ısınma paylaşımını yazın, çalışma koşulları belgesini girişe asın, kıdem karşılığını ayrı hesapta biriktirin.
ELMAP kurumsal alıcıların alım taleplerini tedarikçilere açtığı bir platformdur. Site yönetimi Alım Talebi oluşturur, kapsamı ve süreyi yazar, katılımı Herkese Açık, Kategorili ya da Davetli belirler; teklif tipini Kapalı Teklif veya Canlı Eksiltme seçer.
Kapalı Teklif'te zarflar kendiliğinden açılmaz; süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı bir işlemle açar. Canlı Eksiltme'de katılımcı kendi durumunu görür ve teklifini süre içinde iyileştirir. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Kapıcı çıkarılırsa kıdem tazminatını kim öder?
Kat malikleri öder. İşveren sıfatı yöneticide değil, konutun malikinde veya ortaklarındadır; yönetici yalnızca temsilcidir (Konut Kapıcıları Yönetmeliği md. 3-4). Ödeme kurul kararıyla açılan bütçeden karşılanır, yöneticinin kişisel sorumluluğu doğmaz.
Kaç daireden sonra kapıcı firmadan ucuz olur?
Nakit çıkışıyla ~216, kıdem ve izin karşılıkları da eklendiğinde ~247 daire. Apartmanların büyük bölümü bu eşiğin altında kaldığı için asıl belirleyici bina büyüklüğü değil, kapıcıdan beklenen hizmet sayısıdır.
Kapıcı işten çıkarılırsa işe iade davası açabilir mi?
Çoğu apartmanda açamaz. Dava için belirsiz süreli sözleşme, altı aylık kıdem ve otuz işçi şartı birlikte aranır. Otuz işçi sayımı aynı işkolundaki tüm işyerlerini kapsadığı için çok bloklu sitelerde eşik beklenmedik şekilde aşılabilir.
Kapıcı ücretinden gelir vergisi kesilir mi?
Kesilmez; kapıcı ücreti gelir ve damga vergisinden istisnadır (GVK md. 23/6). SGK bildirimi ise zorunludur. Konut kapıcılığı işyerleri 1 Mart 2019'dan beri Kolay İşverenlik kapsamına alınabiliyor: yeni tescillerde e-Devlet başvurusuyla otomatik geçiş olur, eski işyerleri için isteğe bağlıdır ve bir kez geçildiğinde geri dönülemez.
İndiremez. İndirim hakkı yalnızca KDV mükelleflerine tanınmıştır; apartman yönetimi mükellef olmadığı için 9/10 tevkifat da işlemez ve tutarın tamamı gidere yazılır. Teklifleri KDV dahil tutara çevirip karşılaştırın.
Kısaca
Kapıcı pahalı değildir; kapıcıdan çok saat satın alırsınız. Yalnızca ortak alan temizliği istiyorsanız firma pratikte her bina büyüklüğünde ucuzdur, ama saat başına maliyet iki seçenekte birbirine yakındır. Bakılacak yer bina büyüklüğü değil, kapıcının yerine kaç hizmet alacağınız ve geçiş faturasının kaç ayda geri döndüğüdür.
Temizlik hizmetini üç ayrı firmadan aynı şartlarla karşılaştırın. Kapsamı bir kez yazın, teklifler aynı zeminde gelsin. Kapalı Teklif seçerseniz zarflar süre dolana kadar kimseye açılmaz. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
