Sözleşme Otomatik Uzadı: Fesih İhbar Takvimi · ELMAP
sözleşme feshi
Sözleşme Kendiliğinden Uzamadan: Fesih İhbar Takvimi ve Firma Değişimi
Sözleşme otomatik uzadıysa elinizde üç yol kalır. Geri sayımın başlangıcını bitiş tarihinden ihbar, tebligat ve karar payıyla hesaplayın; envanter tablosu, ihbar mektubu şablonu ve firma değişimi devir listesi bu yazıda.
ELMAP 12 dk okuma
Sözleşmenin kendiliğinden uzaması kanundan değil, sizin imzaladığınız maddeden doğar: metinde "bitişten en az 60 gün önce yazılı olarak feshi ihbar edilmediği takdirde aynı şartlarla birer yıl uzar" yazıyorsa, o 60 günü kaçırdığınız anda sözleşme bir yıl daha yürürlüktedir. Kısa cevap: süre kaçtıysa gerçekleşen uzamayı tek taraflı beyanla geri alamazsınız; elinizde karşılıklı sonlandırma, belgelenmiş aykırılık varsa haklı sebeple fesih (sözleşmede yazmasa da ileri sürülebilir; ihtar zinciri ister, avukatınıza danışın) ve sonraki dönemin takvimi kalır.
İhbar öneli tabloları (2, 4, 6, 8 hafta) ve ihbar tazminatı 4857 sayılı İş Kanunu'nun konusudur; bakım firmanızla imzaladığınız hizmet sözleşmesi oraya girmez. Kiracının 15 günlük bildirimi de öyle: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347 konut ve çatılı işyeri kirasına özgüdür. Uzama maddesi yoksa sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden biter. Yine de bitişten sonra hizmet sürer ve faturalar ödenirse karşı taraf örtülü yenilenme iddiasında bulunabilir: bitişi son günden önce yazılı teyit edin, o günden sonra fatura işlemeyin.
Aşağıda iki parça var. Birincisi takvim: "60 gün"ün nasıl üç tarih ürettiği, sözleşme envanteri, tebligat kanalları ve mektup şablonu. İkincisi geçiş planı: örtüşme, devir listesi ve personelde yapılmayacaklar.
Fesih ihbar süresi kaçtı ve sözleşme uzadı; şimdi ne yapabilirsiniz?
Uzama gerçekleştiyse sözleşme yeni dönem için bağlayıcıdır ve "fark etmedim" bir savunma sayılmaz. Tek taraflı çıkışınız erken fesih olur. Üç kapı açıktır: karşılıklı sonlandırma protokolü, somut ve belgelenmiş aykırılık varsa haklı sebeple fesih ve uzayan dönemin bitişinden geriye sayarak bir sonraki ihbarın son gününü bugünden takvime yazmak.
Sonlandırma protokolünde firma çoğu zaman kalan ayların bedelini ister; sözleşmede "fesih halinde kalan süreye ait bedel muaccel olur" maddesi varsa dayanağı da vardır.
Haklı sebeple fesih tekrarlayan arıza, personel eksiği ve gecikme gibi aykırılıklara dayanır; süre verme, ihtar ve kayıt zinciri ister.
Otomatik uzama maddesini nasıl okursunuz?
En yaygın kalıp şu: "Taraflardan biri sözleşme süresinin bitiminden en az 60 gün önce yazılı olarak feshi ihbar etmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla birer yıl uzar." Bu cümleye dört soru sorun.
Sayaç neye bağlı? "Sözleşme süresinin bitiminden" mi, "her uzama yılının bitiminden" mi? Üçüncü yılın çapasını bu belirler.
"Yazılı" kanalı belirliyor mu? Yalnızca "yazılı" diyorsa kanal serbesttir, ispat yükü sizdedir; "noter aracılığıyla" diyorsa başka kanal zayıf kalır.
Gönderme mi, ulaşma mı? Yenilememe bildirimi bozucu yenilik doğuran bir beyandır, karşı tarafa vardığı anda hüküm doğurur; zarfın açılması gerekmez, ulaştığı ispatlanmalıdır.
Uzama süresi ne? "Birer yıl" mı, "belirsiz süreli" mi? İkincisinde yıl sonu beklenmez.
Bir tuzak: "aynı şartlarla uzar" fiyatı dondurmaz; ayrı maddede "bedel her yıl ÜFE oranında güncellenir" yazıyorsa uzama da zam da otomatiktir.
Fesih ihbarında geri sayım hangi tarihten başlar?
Sözleşmede tek sayı yazar, gerçekte üç ayrı geri sayım vardır. Geri sayımın başlangıcı (kararın son günü) = bitiş tarihi − ihbar süresi − tebligat payı − karar payı. İhbarın postaya verileceği son gün bunun karar payı kadar sonrasıdır; aşağıdaki örnekte 22.10.2026. Karar payı kararı kimin verdiğine bağlıdır: tek yetkili yönetici 0 gün, yönetim kurulu ~15 gün, kat malikleri kurulu 30–45 gün. İçinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2'nin aradığı çağrı süresi vardır: toplantıdan en az onbeş gün önce yazılı bildirim.
180 daireli bir sitenin asansör sözleşmesi 01.01.2026–31.12.2026 tarihli; madde 9'da 60 günlük ihbar şartı var, karar kurulda alınacak, bildirim noterden gidecek:
Adım
Hesap
Tarih
T1 — varışın son günü
31.12.2026 − 60 gün
01.11.2026
T2 — noterle gönderim
01.11.2026 − 10 gün
22.10.2026
T3 — kurul kararı
22.10.2026 − 30 gün
22.09.2026
Toplantı çağrısı
22.09.2026 − 15 gün (KMK m.29/2) − 5 gün posta
02.09.2026
Hatırlatmalar
22.09.2026 − 30 gün ve − 7 gün
23.08.2026 ve 15.09.2026
Çağrıyı elden imzalatırsanız posta payı düşer. Sözleşmede "60 gün" yazıyor, gerçek başlangıç noktanız ağustos sonu; ocaktaki olağan kat malikleri kurulunda "bu firmayı değiştirelim" denildiğinde sözleşme çoktan uzamıştır.
KMK m.29/1 olağan toplantıyı yönetim planındaki zamana, plan sessizse takvim yılının ilk ayına bırakır; sözleşme ihbarı kasım öncesine koyar. Bu bir kilit değil, takvim uyumsuzluğudur ve üç çıkışı vardır: kararı bir yıl önceden ocak toplantısında almak, m.29/2 uyarınca eylülde olağanüstü toplantı yapmak, ya da yönetim planına yöneticiye kalıcı ihbar yetkisi yazmak.
Sözleşme envanteri tablosunu nasıl doldurursunuz?
Her yıllık sözleşme için tek satır açın; bitiş tarihini, ihbar süresini ve madde numarasını yazın, karar ile tebligat payını ekleyip karar son gününü hesaplayın, 30 gün öncesine hatırlatma kurun. Hatırlatmayı yönetici görev kutusuna kurun; yönetici değişince takvim yerinde kalsın. Satırı sözleşme imzalanır imzalanmaz açın.
Sözleşme
Bitiş
İhbar süresi
Karar + tebligat payı
Karar son günü
Hatırlatma
Asansör bakım
31.12.2026
60 gün (md.9)
30 gün kurul + 10 gün noter
22.09.2026
23.08.2026
Özel güvenlik
28.02.2027
90 gün (md.12)
15 gün kurul + 1 gün KEP
14.11.2026
15.10.2026
Temizlik
14.06.2027
30 gün (md.7)
0 gün tek imza + 5 gün taahhütlü
10.05.2027
10.04.2027
İlaçlama
31.08.2027
uzama maddesi yok
—
ihbar gerekmez; bitişi yazılı teyit edin
01.08.2027
Tabloda gizli asıl bilgi uzama tipidir. Aynı süreyle uzayanda geri sayım her yılın bitişinden yeniden başlar; belirsiz süreliye dönende ihbar süresi dolduğu anda biter; uzama maddesi olmayanda ihbar gerekmez. Tipi belirsizse sıradakini kendiniz yazın; teknik şartnamede sona erme ve devir ayrı madde olsun.
İhbar noterden mi gönderilmeli?
Zorunlu değil, ama ispat gücü kanala göre değişir. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu m.18/3 hükmüne göre tacirler arasında sözleşmeyi feshe ilişkin ihbar ve ihtarlar "noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır." Hüküm iki taraf da tacirse uygulanır ve Yargıtay içtihadında geçerlilik değil ispat şartı sayılır: başka kanaldan yapılan bildirim geçersiz sayılmaz, ispatı zorlaşır.
Ayrım site yönetimleri için önemli: apartman ve site yönetiminin tüzel kişiliği yoktur, tacir sayılmaz, m.18/3 kat malikleri kurulunu bağlamaz. Otel, AVM, fabrika ve okul işletmelerinde ise doğrudan uygulanır.
Kanal
Tebligat payı
Neyi ispatlar
Neyi ispatlamaz
Elden imzalı teslim
0 gün
İçerik ve varış tarihi
İmzalayanın temsil yetkisini
KEP
1 iş günü
İçerik, zaman, varış
KEP adresi yoksa hiçbir şey
İadeli taahhütlü
5 gün
Gönderiyi ve teslimi
Zarftaki metnin ne olduğunu
Noter ihtarnamesi
7–10 gün
İçerik, tarih, tebliğ
—
Adi e-posta, WhatsApp
—
Gönderdiğinizi ve içeriği
Ulaştığını ve okunduğunu
İlişki iyiyse iki nüsha elden imzalı teslim ve aynı gün KEP teyidi yeter. Gerginse noterden gönderin; ücreti notere sorun.
İhbar mektubunda ne yazmalı?
"Yenilememe" ile "fesih" farklı iki beyandır; süresinde verilen yenilememe beyanı gerekçe istemez ve cezai şart doğurmaz. Mektupta beş unsur bulunsun: dayanak maddesinin numarası ve gün sayısı, süresi içinde verildiği belirtilen yenilememe beyanı, hizmetin son günü, devir ve imha talebi, imzalayanın yetki dayanağı. Aşağıdaki şablon bu beşini sırayla taşır.
Konu: [Sözleşme adı ve tarihi] sözleşmesinin yenilenmeyeceğinin bildirilmesidir.
Dayanak: [tarih] tarihli sözleşmenin [madde no] maddesi uyarınca, bitişten en az [X] gün önce yazılı bildirim yapılmazsa sözleşme kendiliğinden uzamaktadır.
Beyan: Anılan madde uyarınca ve süresi içinde, sözleşmenin [bitiş tarihi] sonrasında yenilenmeyeceğini bildiririz. Bu bildirim erken fesih beyanı değil, sözleşmenin kendi hükmüne dayalı yenilememe beyanıdır.
Son gün: Hizmet [gün.ay.yıl] mesai bitimine kadar eksiksiz sürdürülecektir; personel çekilmesi veya planlı bakımın aksatılması aykırılıktır.
Devir: Ekli Devir Listesi imzalı tutanakla teslim edilsin, işlenen kayıtlar iade edilip kopyalar imha edilsin; tutanak imzalanmadan son hakediş işlenmez.
[Ad Soyad, sıfat, yetki dayanağı]
Yeni firmaya geçişte hizmet boşluğu nasıl önlenir?
Yeni sözleşmenin başlangıcı, eskisinin bitişiyle aynı gün olmamalıdır. Eski firma son gün 24:00'e kadar sorumludur; yeni firmanın sözleşmesi üç gün önce mobilizasyonla başlar, hizmet ertesi gün devralınır. Bu üç günde iki firma sahadadır ve devir tutanağı bu pencerede imzalanır. Örtüşme bedelini teklifte ayrı bir "mobilizasyon" satırı olarak isteyin; teklifleri aynı satırda karşılaştırırken arayacağınız satır budur.
Devir listesini şu başlıklarla açın:
Fiziksel erişim: anahtarlar (adet ve hangi kapıya ait olduğu tek tek), asansör kapı açma anahtarı, geçiş kartları (numara ve kime tanımlı), kumandalar.
Dijital erişim: kamera kayıt cihazı, geçiş kontrolü, jeneratör ve yangın paneli şifreleri, yönetim yazılımı ve e-posta hesapları. Şifreler teslimden hemen sonra değiştirilir ve tutanağa "eski firma hesapları [tarih] itibarıyla kapatılmıştır" satırı girer.
Kayıt ve veri: kamera kayıtlarının devri, kopyaların imhası ve imha tutanağı, ziyaretçi ve vardiya defteri. Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun 22.07.2020 tarihli ve 2020/560 sayılı kararına göre apartman ve sitelerde kural olarak kat malikleri kurulu veri sorumlusu sayılabilir; yönetim ayrı bir tüzel kişilikçe yürütülüyorsa o da veri sorumlusu olabilir. Firmanın sıfatı somut olayda belirlenir. Veri işleyen sıfatını ve imha yükümlülüğünü sözleşmeye yazın: 6698 sayılı Kanun m.18/1-b uyarınca ihlalde veri sorumlusuna 2026'da 256.357 TL ile 17.092.242 TL arasında idari para cezası uygulanır (Kişisel Verileri Koruma Kurumu, 2026 tutarları; Ağustos 2026 itibarıyla).
Teknik dosya: bakım föyleri, kayıt ve seyir defteri, son 12 ayın arıza kayıtları, periyodik kontrol raporları, garanti belgeleri. Föyün bir nüshası bina sorumlusunda kalır; devirde bu evrakın kesintisiz olduğunu doğrulayın.
Malzeme ve demirbaş: stok sayım tutanağı (mülkiyet ayrı kolonda), firma ekipmanının sökülüş takvimi.
İdari: 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun m.11 ve m.12 uyarınca göreve başlayan ve ayrılan güvenlik görevlileri işveren tarafından onbeş gün içinde valiliğe bildirilir; yükümlü güvenlik firmasıdır, sizin işiniz tutanağa iki firmanın da bunu yaptığını yazdırmaktır. Yeni firmanın belge dosyası da buradadır: TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi, MYK Mesleki Yeterlilik Belgesi ve geçerli mesleki sorumluluk sigortası poliçesi; teminatın asgarisini Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı il müdürlüğüne sorun.
Yeni firmayı puanlarken çıkış kolaylığını ayrı bir ölçüt yapın; değerlendirme kriterleri tablonuzda devir desteği kendi satırında dursun, istenecek belgeler ve firma doğrulaması imzadan önce tamamlansın. Son hakediş öncesinde SGK tahakkuklarını, bordroları ve dekontları isteyin; ilişiksizlik belgesi kamu ihalesine özgüdür, özel sektörde istemek sözleşmesel bir haktır. Son hakedişin ödeme vadesini bu teslime bağlayın.
Firma değişiminde personel konusunda ne yapmamalısınız?
Personelle ilgili hatalar sözleşme bittikten aylar sonra, işçilik alacağı talebi olarak geri döner. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında, işçi değişen alt işverenlerin işyerinde ara vermeden çalışmışsa uyuşmazlık işyeri devri hükümlerine göre çözülür; bu sonuç kendiliğinden doğmaz, somut olaya bakılır. 4857 sayılı İş Kanunu m.2 uyarınca asıl işveren de işçilere karşı sorumludur. Şu beş şeyi yapmayın.
Şartnameye ya da sözleşmeye "mevcut personel aynen devralınacaktır" yazmayın; bu istek sonraki kıdem tartışmasında aleyhinize delil olur.
Yeni firmaya isim listesi verip "bunları çalıştırın" demeyin; talebiniz nitelik düzeyinde kalsın: deneyim, sertifika, kadro sayısı, vardiya planı.
Firmanın personeliyle ücret pazarlığı yapmayın, zam sözü vermeyin.
Personele doğrudan izin, mesai ve disiplin talimatı vermeyin; talimat firma yetkilisinden geçer.
Son hakedişi işçilik belgeleri gelmeden ödemeyin; bekletmenin sözleşmesel dayanağı olsun.
Sözleşmeye baştan hangi çıkış maddesi konur?
İhbar takvimini bir daha geriye doğru hesaplamamanın yolu, sonraki sözleşmeye kısa bir sona erme maddesi koymaktır. Sözleşme maddelerini yazarken bunu da taslağa alın.
Madde X — Sona Erme, Geçiş ve Devir
X.1 Sözleşme kendiliğinden uzamaz; yenileme iradesi bitişten en az [60] gün önce yazılı ve karşılıklı teyit edilmedikçe sona erer. Uzama hükmü korunacaksa Yüklenici bitişten 90 gün önce yazılı hatırlatma göndermekle yükümlüdür; göndermezse o yılın uzaması uygulanmaz.
X.2 Devir Listesi'ndeki anahtar, kart, şifre, föy, defter, arıza kaydı, stok ve demirbaşlar imzalı tutanakla teslim edilir; tutanak imzalanmadan son hakediş tahakkuk etmez. Yüklenici işlediği kayıtları devreder, kopyalarını imha eder ve en fazla [3] gün devir desteği verir.
ELMAP'ta yenilenmeyen sözleşme nasıl alım talebine dönüşür?
ELMAP bir kurumsal satın alım platformudur, sözleşme takibi yapmaz; ihbardan sonrasını işe çevirir. 60 günlük ihbar süresince eski hizmet sürerken yeni firmayı ararsınız.
ELMAP'ta bir alım talebi açar, kapsamı ve devir şartlarını şartnameye yazar, teklifleri Kapalı Teklif olarak toplarsınız. Kapalı zarflar kendiliğinden açılmaz; süre dolunca talep sahibi tek seferlik, kayıtlı bir işlemle açar. Fiyat farkı için Canlı Eksiltme kurabilirsiniz; katılımcı kendi durumunu görür, rakip tekliflerini görmez. Katılım Herkese Açık, Kategorili ya da Davetlidir. Lansman döneminde tamamen ücretsiz.
Sık Sorulan Sorular
Fesih ihbar süresini kaçırdım, ceza ödemeden çıkabilir miyim?
Çoğu durumda hayır. Sözleşme uzamıştır, tek taraflı çıkışınız erken fesih sayılır; "kalan süreye ait bedel muaccel olur" maddesi varsa cayma bedeli doğar. Sonlandırma protokolü pazarlığa açıktır.
Fesih için kaç gün önce bildirmem gerekir?
Sözleşmenizde kaç gün yazıyorsa o kadar. Tedarik, bakım ve hizmet alımlarında genel bir kanuni ihbar süresi yoktur; en sık kademeler 30, 60 ve 90 gündür.
İhbarı e-posta veya WhatsApp'tan göndersem geçerli olur mu?
Geçersiz sayılmaz ama ispatı zordur. TTK m.18/3 tacirler arasında noter, taahhütlü mektup, telgraf ve güvenli e-imzalı KEP kanallarını sayar. Adi e-postayı tek dayanağınız yapmayın.
Bakım firmasını değiştirmek istiyorum, ilk adım ne?
Sözleşmeyi açıp uzama maddesinin numarasını ve gün sayısını bulun, geri sayımın başlangıcını hesaplayın. Karar merciiniz kat malikleri kuruluysa 30–45 gün daha geriye gidin, sonra firma arayışına başlayın.
Yeni firma eski firmanın personelini almak zorunda mı?
Hayır, zorunluluk yoktur ve siz de bunu şartnameye yazmayın. İşçi aynı işyerinde ara vermeden çalışmayı sürdürürse işyeri devri tartışması doğabilir. Talebinizi kişi değil nitelik düzeyinde tanımlayın.
Kısaca
Sözleşmeyi bugün açın, uzama maddesinin numarasını ve gün sayısını kenara yazın. 60 gün yazan bir sözleşmede kurul kararı ve noter payıyla gerçek geri sayımınız bitişten yaklaşık 100 gün önce başlar; o tarihi takvime girip ihbarı ispatlanabilir bir kanaldan gönderin.
Yenilememe kararını verdiyseniz kalan 60 günü boş geçirmeyin. Kapsamı ve devir şartlarını tek şartnamede toplayın. Teklifleri Kapalı Teklif olarak alın; zarfları süre dolunca kendiniz açarsınız. Lansman döneminde tamamen ücretsiz. Alım talebi oluştur · Tedarikçiyseniz açık alım taleplerini görüntüleyin.
